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    Como avaliar o valor de um imóvel: veja 6 dicas que vão te ajudar

    Posted by Rodobens on Julho 2017

     

    A compra de um imóvel representa a concretização de um sonho, um dos momentos mais especiais na vida de uma pessoa. Por isso mesmo, é fundamental ter o máximo de cuidado durante todo o processo. E é bastante comum que, diante de um investimento desse porte, fique a dúvida: será que o negócio vale mesmo a pena? Como avaliar o valor de um imóvel? Como saber se o preço é realmente justo?

    A boa notícia é que não existe segredo para se adquirir a tão sonhada casa própria. Então confira neste post algumas dicas que certamente o ajudarão a tomar essa decisão tão importante. Ficou curioso? Acompanhe agora mesmo!

    1. Fazer uma boa pesquisa

    Já podemos adiantar que “o preço de um imóvel é composto por diversos fatores, como suas condições, a idade e o tamanho do empreendimento, sua localização, a quantidade de vagas de garagem, a segurança e as opções de lazer que oferece”. Isso é o que explica Victor Croce, advogado especialista em direito imobiliário, sócio do Escritório Bruno Boris Advogados. Por isso, é preciso pesquisar bastante.

    Marcos Alba, gerente comercial da incorporadora Gamaro, lembra que fazer uma ampla pesquisa é essencial, “criando uma lista de possibilidades, avaliando suas localizações, traçando os itens mais importantes para a aquisição do imóvel, analisando a forma de pagamento e barganhando para conseguir uma boa negociação”.

    Ainda segundo Alba, a maioria dos clientes mistura ofertas e tipologias de imóveis, comparando casas com apartamentos novos e terrenos com imóveis na planta, por exemplo, além de normalmente não avaliar se a compra é à vista, por meio de financiamento ou consórcio. A verdade é que “todos os itens podem causar divergências em uma pesquisa, não resultando no imóvel com melhor valor. Uma pesquisa bem-feita precisa ter uma lógica e conter uma definição das necessidades do comprador”, ensina Alba.

    Para não se perder durante esse processo de procura, defina de antemão os itens que te interessam, delimitando o escopo da pesquisa: escolha regiões a serem visitadas, o tamanho dos imóveis e a quantidade de cômodos que você deseja ter, além de definir um limite de valor que você estaria disposto a pagar.

    2. Estudar a localização

    Um ponto importante que pode determinar a avaliação do imóvel é sua localização. “É preciso avaliar o ponto, não levando em conta apenas o bairro, mas observando sua infraestrutura, se ele está próximo de uma avenida de fácil acesso, com padarias, escolas, farmácias, hospitais e transporte público”, alerta o corretor de imóveis José Roberto Alves de Camargo.

    Como observa Camargo, bairros que contam com boa estrutura de transportes tendem a ser mais valorizados, na medida em que garantem a mobilidade do morador. A infraestrutura comercial e de serviços também oferece uma boa dose de comodidade para o comprador, que consegue dar andamento a muitos de seus afazeres mesmo sem precisar ir longe.

    Um ponto que também merece atenção é a potencialidade de crescimento do bairro. Afinal, toda cidade possui regiões em expansão. E isso deve ser levado em conta. Para entender essa tendência, verifique se existem processos encaminhados para a construção de novos equipamentos no bairro, como supermercados ou praças, ou se a prefeitura planeja ampliar serviços para a região, seja com a disponibilidade de novas linhas rodoviárias, a implementação de uma linha de metrô ou mesmo a expansão das vias que dão acesso à área.

    A verificação de tendências de aumento é importante não só para quem deseja adquirir uma casa própria, mas principalmente para quem deseja fazer do imóvel um investimento. Pense bem: comprar um imóvel em um bairro pouco valorizado hoje, mas com tendência de valorização em médio ou longo prazo, é um investimento inteligente, que garante retornos consideráveis.

    3. Analisar o acabamento e a conservação

    É imprescindível descobrir a idade do imóvel e observar bem seu estado de conservação. Assim como podem existir imóveis antigos, mas extremamente bem conservados, imóveis praticamente novos podem não ter sido tão bem cuidados, consequentemente apresentando problemas.

    Sempre recomendo que o proprietário faça os serviços básicos de manutenção do seu imóvel antes da avaliação, tais como conferir a pintura, o encanamento, a conservação das estruturas metálicas (como portas e janelas), além das telhas e da rede elétrica”, diz Alves de Camargo. Isso porque, segundo ele, os compradores chegam com um nível de exigência alto. Assim, um pequeno problema de vazamento já pode fazer com que o valor do imóvel caia significativamente no momento da avaliação.

    Esse processo é claramente importante e pode ser iniciado com tarefas relativamente simples. Acionar a descarga dos banheiros ou verificar, torneira por torneira, se há sinais de vazamento ou ressecamento no encanamento já ajuda a localizar problemas hidráulicos. Também verifique se as tomadas estão funcionando e teste as luminárias de cada cômodo. Não deixe de verificar as últimas contas de luz e água para ver se houve um aumento repentino nos últimos meses, o que pode ser sinal de problema na manutenção da infraestrutura do imóvel.

    Além disso, faça uma checagem comparando o que foi realizado na última reforma do imóvel com o estado atual da casa ou do apartamento. Problemas como pintura descascando, janelas com resistência à abertura e rachaduras em pisos e cerâmicas podem parecer meros detalhes, mas pesam na hora da precificação do imóvel.

    4. Observar os complementos

    Quando observados os itens que o imóvel oferece, o preço tende a variar muito. Aí entram, por exemplo, a quantidade de quartos e banheiros, a distribuição das salas de estar e jantar, além do tamanho do imóvel — sua área útil. Todos esses itens (e muitos outros) podem influenciar bastante no preço final do bem.

    Outro fator de extrema relevância que deve ser observado é a infraestrutura do condomínio, seja de casas ou apartamentos. O interessado deve consultar, por exemplo, o que é oferecido em suas áreas de lazer voltadas para o bem-estar e a comodidade dos moradores. Tem piscina, sauna, quadra, campo de futebol, brinquedoteca, academia de ginástica e salão de festas? São quantas vagas de garagem e onde se dão os investimentos em segurança? O que pesa mais para você?

    Em relação ao condomínio, também é preciso tomar cuidados que vão além da infraestrutura física. Verifique com os moradores e com o síndico se existe um histórico de conflitos entre vizinhos ou se há um alto índice de inadimplência. Afinal, quando muitos não pagam corretamente sua taxa condominial, o valor para os demais moradores tende a subir a fim de cobrir os possíveis prejuízos.

    5. Procurar um corretor com CRECI

    Quer ajuda com sua pesquisa? Procure um bom corretor! Nesse caso, a principal dica é saber se ele é credenciado pelo CRECI, conselho regional que fiscaliza e regulamenta a profissão de corretores de imóveis. O profissional credenciado está apto a realizar o trabalho seguindo as regras e normas do setor. Isso sem contar que quem possui esse registro passou por diversas etapas de aperfeiçoamento profissional, podendo por isso dar informações mais precisas.

    Embora o CRECI seja um passo obrigatório, vá além na sua pesquisa por profissionais qualificados. Procure também por informações em órgãos do consumidor sobre os serviços prestados pela imobiliária para a qual o profissional trabalha e conduza uma pesquisa própria, perguntando para amigos, familiares e colegas de trabalho sobre suas experiências, identificando potenciais problemas de relacionamento antes mesmo de eles acontecerem.

    6. Verificar a documentação

    Outro ponto de extrema importância diz respeito à documentação tanto do imóvel como do vendedor. “Uma boa análise dessa documentação é fundamental para que o comprador tenha certeza de que pode comprar com tranquilidade”, diz Croce.

    Se for o caso, é preciso verificar a certidão de casamento ou de união estável com regime de bens, por exemplo. Afinal, se o imóvel objeto da compra é um bem comum do casal, ambos são proprietários. Logo, a documentação dos 2 precisa estar em dia. O comprador deve solicitar certidões negativas dos vendedores, sendo as principais: de protestos, de ações cíveis e criminais, de execuções fiscais estadual e municipal, de quitação de tributos federais, de ações trabalhistas e de interdição, tutela e curatela.

    Em relação ao imóvel, o principal documento é sua matrícula atualizada. É possível solicitá-la no cartório de registro de imóveis. Também é uma boa aproveitar para pedir uma certidão de ônus reais, com o objetivo de checar se o imóvel não está sendo afetado por uma ação. A matrícula com essa certidão traz o histórico do imóvel, atestando o tipo de construção feita no terreno e suas possíveis alterações — como alienações passadas. Já a certidão de situação fiscal, obtida na prefeitura, mostra se o imóvel tem dívidas pendentes. Ainda é recomendado pedir uma declaração de quitação de débitos condominiais.

    Como você pôde ver, a melhor forma de tomar uma boa decisão é por meio de pesquisas, seja com seu corretor de confiança ou por conta própria. É preciso, por exemplo, conhecer o preço médio do metro quadrado da região onde o imóvel está localizado, verificar o local para entender a rotina da rua e do bairro, avaliar sua condição, levar em conta sua infraestrutura, checar o valor do IPTU e se será preciso realizar reformas. Se a procura for por um apartamento, avalie ainda a estrutura do condomínio e o valor das taxas.

    Agora que você já sabe como avaliar o valor de um imóvel, chegou a hora de se preparar para realizar o seu sonho! Então aproveite para ler também nosso guia financeiro para o planejamento da compra da casa própria!

     
     

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