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    Imóveis são bons investimentos?

    Posted by Rodobens on Junho 2016

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    Quando se fala em construir patrimônio e gerar renda, os investimentos logo vêm à mente, não é mesmo? Mas como saber se o investimento em imóveis realmente vale a pena? Será que, dentre tantas opções, essa é mesmo a ideal? Pois especialmente se você é um investidor novato, é mais que comum ter dúvidas se esse tipo de investimento é, de fato, a melhor alternativa. E foi pensando exatamente nisso que resolvemos produzir este post! Pronto para tirar suas próprias conclusões se imóveis são (ou não) bons investimentos? Então acompanhe:

    Por que investir em imóveis?

    Antes de marcar visitas, sondar consórcios ou fazer simulações de financiamento, quem ainda tem dúvidas sobre o investimento em imóveis deve partir para entender melhor por que esses são bons investimentos, não concorda? Dentre esses motivos estão questões como:

    São bens muito versáteis

    Comprando um imóvel como investimento, você passa a ser proprietário de um bem fixo de elevado valor. Isso significa que é possível gerar renda por meio do aluguel, bem como reformá-lo para revender em um momento mais adequado, quando houver um aumento da demanda, e assim por diante. Mais que isso, você obviamente pode usufruir do imóvel, já que é seu! Tudo isso faz com que esse seja um investimento muito flexível e adaptável às suas necessidades, bem como ao estado do mercado como um todo.

    Possuem boa rentabilidade

    Levando em conta diversas variáveis, que vão desde a localização à metragem, pode-se observar uma vantagem muito atraente: a rentabilidade. Já pensou que alugar um imóvel por temporada em uma região nobre da cidade ou mesmo fazer a locação de uma sala comercial em local privilegiado podem proporcionar lucros bem superiores que a maioria dos outros investimentos? Isso não só faz com que você recupere o dinheiro investido mais rapidamente como também garante uma renda mensal ao longo do tempo em que o imóvel permanece sob sua propriedade.

    São opções seguras

    No mercado de investimentos de forma geral, costuma ser preciso correr riscos nem sempre desejáveis para obter rentabilidade. Como consequência, os investidores muitas vezes se veem obrigados a escolher entre rentabilidade e segurança. Já com o investimento em imóveis, esse dilema simplesmente não existe. A lógica não poderia ser mais simples e direta: tendo adquirido o imóvel, o bem é seu. E embora seja necessário tomar certos cuidados em relação à depreciação, o investimento não é perdido. Isso permite que você obtenha o melhor dos 2 mundos, de forma a garantir uma boa estrutura para seu orçamento.

    Possuem bom poder de valorização

    A maioria dos investimentos tradicionais depende de indicadores econômicos (como taxa de juros e inflação) para sofrer valorização ou desvalorização. E embora o valor dos imóveis também seja afetado pelo estado da economia, eles em geral detêm um ótimo poder de valorização — melhor do que de outros investimentos. Imagine, por exemplo, uma situação econômica neutra, com crescimento moderado e oferta de crédito dentro do esperado. Nesse cenário, a maior parte dos investimentos tem valorização de média a baixa devido à estagnação dos principais indicadores econômicos. O imóvel, por outro lado, pode se valorizar! Para isso, basta haver uma melhora de infraestrutura no local ou um aquecimento na oferta de crédito, por exemplo.

    Também vale a pena em tempos de instabilidade?

    É muito comum ouvir que o investimento em imóveis durante períodos de incerteza não é uma boa ideia, certo? E é claro que, assim como praticamente todos os outros setores da economia, o mercado imobiliário também tende a sofrer com a estagnação econômica. Isso não significa, entretanto, que o investimento em imóveis deixa de ser uma boa oportunidade. Na verdade, o que acontece é justamente o contrário! Investir em imóveis mesmo durante esses contextos pode ser benéfico porque:

    Os imóveis estão parados no mercado

    Como a oferta de crédito cai e a situação financeira das famílias acaba se complicando, é mais que natural que a procura por imóveis também sofra uma baixa. Por se tratar de um bem com maior valor agregado, deixa de ser uma prioridade (ou mesmo uma possibilidade) para os compradores em tempos de instabilidade. Como resultado, os imóveis que estão no mercado ficam parados: os lançamentos encalham e os imóveis usados tendem a demorar mais tempo até encontrarem compradores. Mas como isso favorece seu investimento? Simples: ao querer comprar um imóvel, você se torna uma ótima oportunidade de negócio para quem vende, passando a deter o poder em uma possível negociação. Com isso, fica mais fácil comprar o imóvel com condições facilitadas, que provavelmente não seriam encontradas fora dessa situação.

    Os preços estão menores que o normal

    A deterioração da economia e a demora para que os imóveis tenham saída impactam diretamente nos preços, que tendem a cair. Nesse cenário, a cotação de um imóvel colocado à venda pode sofrer uma redução importante. E ainda que seja valorizado, é necessário acompanhar a demanda — que, nesse momento, é bem menor. Ao deixar para investir em imóveis nesse período, portanto, você poderá adquirir uma unidade com descontos extremamente vantajosos, fazendo com que a rentabilidade do investimento suba às alturas.

    A procura por locação aumenta

    Tudo bem que as pessoas compram menos imóveis em tempos difíceis, mas não é por isso que deixar de lado a necessidade de moradia. É natural, assim, que aconteça um aumento na procura pela locação de imóveis. Ao adquirir uma unidade em um momento tão delicado, a revenda realmente é mais difícil. Por outro lado, você pode alugar o imóvel, especialmente se oferecer um preço mais convidativo. Como resultado, o bem pode começar a gerar renda de maneira quase imediata, permitindo que você recupere o investimento desde cedo.

    Os outros investimentos se tornam mais arriscados

    É comum que a instabilidade geral seja acompanhada de tropeços econômicos. E isso não é nada bom para os investimentos. Como resultado, fazer outros investimentos se torna consideravelmente mais arriscado que comprar um imóvel, que continuará sendo propriedade sua. Um investimento que dependa da inflação, por exemplo, pode perder rentabilidade rapidamente quando a situação econômica voltar a patamares saudáveis. O imóvel, por outro lado, só tende a se tornar um investimento cada vez mais rentável para seu bolso.

    Como escolher o melhor imóvel para investir?

    Para aproveitar todas as vantagens associadas a um investimento em imóveis, você precisa saber como fazer isso da forma certa. E essa escolha é crucial para que você realmente saia realmente beneficiado de todo o processo. Alguns passos para a escolha perfeita incluem:

    Avaliar sua situação financeira

    Guarde desde já que o investimento em um determinado imóvel não deve comprometer sua saúde financeira. Isso significa que não é exatamente vantajoso fazer dívidas para adquirir um imóvel, uma vez que assim o investimento já começa comprometido quando deveria ser uma forma de melhorar sua situação financeira. Então comece fazendo essa avaliação a fim de encontrar o valor real que você pode aplicar nessa empreitada de maneira a ficar confortável com o investimento.

    Estudar bem o mercado

    Mesmo enfrentando um momento conturbado, o mercado imobiliário em geral apresenta algumas tendências. Dependendo do local onde você for comprar seu imóvel, uma propriedade comercial pode apresentar rentabilidade muito maior que uma unidade residencial — ou o contrário. Por isso, vale a pena conhecer muito bem o mercado local para entender qual tipo de imóvel compensa mais, possivelmente gerando melhores resultados em um futuro próximo.

    Fazer uma análise objetiva

    Esqueça preferências e critérios pessoais ao pensar sobre investimento em imóveis! A menos que o bem seja realmente para uso próprio (o que dificilmente é o caso quando a intenção é investir), é preciso pensar de maneira bem focada e objetiva. Assim, diante da análise do mercado, avalie se o imóvel considerado realmente é o mais recomendado para tal situação. Deixar-se levar pela emoção nesse momento provavelmente fará com que você perca dinheiro e desperdice a oportunidade de aproveitar uma rentabilidade melhor no futuro.

    Preparar-se para o investimento

    Não é porque você encontrou aquela que parece ser uma boa oportunidade de negócio que deve se agarrar a ela sem pensar duas vezes, ok? Para fazer um bom investimento, é preciso, antes de mais nada, ter conhecimento. Por isso, você vai precisar entender muito bem tanto sobre o mercado imobiliário como sobre o contexto em que está (ou pretende se inserir) para saber o que funciona e o que não. Sem esse tipo de preparação, você corre o risco de fazer um investimento agora para, logo depois, deparar-se com uma opção que teria sido mais vantajosa se soubesse exatamente pelo que procurar.

    Definir o objetivo do investimento

    E por falar em saber o que procurar, definir o objetivo do investimento é uma etapa essencial. Pense bem: um imóvel para aluguel de temporada exige uma localização mais privilegiada, enquanto um imóvel para aluguel em longo prazo deve ser mais versátil, bem como um imóvel novo ou com possibilidade de reforma e valorização funciona melhor para a revenda. Exatamente por isso, antes de alocar seus recursos, você deve definir qual é o objetivo principal do investimento, buscando a partir daí um imóvel com as características certas para cumprir tal função da maneira desejada.

    Qual a melhor forma de comprar um imóvel?

    Como a compra de um imóvel mobiliza uma grande quantidade de recursos, é preciso fazer a negociação da maneira certa. Já citamos essa etapa anteriormente, mas nunca é demais relembrar: para essa compra, você primeiramente deve avaliar sua situação financeira para estudar o possível impacto em seu orçamento. Com isso em mente, você terá basicamente 3 formas de pagamento: financiamento, consórcio ou à vista. Confira as principais características de cada alternativa:

    À vista

    Para realizar o pagamento à vista, você precisará dispor de uma grande quantidade de recursos de uma só vez. Por isso, o recomendado é pensar duas vezes antes de tomar uma decisão definitiva. Assim, se o imóvel custa 200 mil reais e você tem 250 mil reais disponíveis, por exemplo, essa pode não ser uma boa ideia, já que você vai imobilizar uma quantidade muito grande do seu dinheiro. Por outro lado, se 200 mil reais correspondem a 10% ou até 20% do que você dispõe, então essa provavelmente é uma alternativa bastante benéfica. Essa opção de compra é especialmente indicada se você pretende fazer obras de valorização para uma possível revenda.

    Financiamento

    Com o financiamento, você paga o valor do imóvel (acrescido de uma taxa de juros) de maneira diluída ao longo dos anos. Geralmente é a opção preferida dos compradores comuns, mas pode também ser uma possibilidade se seu orçamento comporta um comprometimento de cerca de 30% da renda mensal. Nesse caso, você precisará fazer com que o imóvel tenha retorno o mais rapidamente possível, a fim de que o aluguel seja responsável por pagar a maior parcela possível do financiamento.

    Consórcio

    O consórcio, por sua vez, é a opção que une o melhor do pagamento à vista e do financiamento. Nessa forma de pagamento, você paga prestações mensais para uma administradora e pode ser contemplado com a carta de crédito no valor do imóvel a qualquer momento. O grande detalhe é que você pode fazer lances mensais para tentar garantir a contemplação adiantada. De posse da carta de crédito, você pode negociar o valor do imóvel á vista e adquiri-lo para fazer a revenda posterior ou rentabilizá-lo por meio do aluguel. Assim, se você quer um imóvel de 200 mil reais e tem 250 mil disponíveis, pode fazer um lance no consórcio de 50 mil e aumentar as chances de ser contemplado. Com isso, poderá comprar o imóvel negociando à vista — e, portanto, de forma mais barata. 

    O que avaliar ao investir em imóveis?

    Quando chegar a hora de efetivamente escolher o imóvel para comprar, você deve levar em consideração alguns fatores que podem fazer uma enorme diferença para o sucesso do seu investimento. Para aumentar suas chances de lucro, você deve avaliar:

    Localização

    Não se esqueça que a localização é um dos poucos itens que simplesmente não podem ser mudados em um imóvel, independentemente do que se faça. Por isso, é importante escolher um imóvel situado em um local valorizado, já que isso aumenta a exposição para conseguir bons investimentos. Um imóvel residencial normalmente funciona melhor em um bairro mais seguro e com acesso a diferentes serviços da cidade, por exemplo. Por sua vez, um imóvel comercial deve estar o mais perto possível do coração financeiro da cidade. Não é tão complicado assim, não concorda?

    Valorização

    Também é preciso ficar de olho nas possibilidades de valorização tanto do imóvel como da região. Às vezes, a área ainda não é altamente valorizada, mas está em desenvolvimento. Assim, é possível que em breve se torne um reduto de imóveis fortemente prestigiados. Se você conseguir perceber essa tendência a tempo de adquirir um imóvel por lá enquanto ainda é barato, pode se beneficiar bastante quando a região for mais valorizada. Para isso, confira dados relativos aos investimentos realizados na região, observe como anda o desenvolvimento e a economia local e procure notícias sobre futuras instalações e melhorias. Quanto mais atrativo parecer o futuro para a área, maior é o potencial de valorização do imóvel.

    Idade

    Outro fator a ser considerado é a idade do imóvel. Embora essa não seja uma regra, o ideal é procurar por imóveis mais novos ou, se possível, ainda na planta. Isso porque esse tipo de imóvel exige menos manutenção e costuma gerar um maior interesse para uma possível revenda. Mas também não se apresse. Nada de descartar os imóveis mais velhos! Isso porque eles tendem a ser mais espaçosos e são ótimas opções especialmente se você pretende fazer reformas e melhorias em busca de obter mais rentabilidade posteriormente.

    Futuro

    Como o imóvel é um bem durável, na hora de fazer sua escolha você também deve levar o futuro e as projeções em conta. Lembre-se: um imóvel que se mostra tendência hoje nem sempre pode ser o mais procurado, bem como aquele que não parece muito atrativo no presente pode se tornar raro e muito procurado no futuro. Esse tipo de análise exige um bom conhecimento do mercado para entender, por exemplo, que um imóvel menor pode fazer mais sentido em uma determinada área devido à redução natural das famílias, enquanto um imóvel comercial maior pode ser extremamente atrativo.

    Como ter o melhor retorno e administrar o investimento?

    É preciso entender que, depois de comprar o imóvel, o retorno não virá de maneira automática. Será necessário fazer um esforço ativo e consciente para obter a rentabilidade e a administração adequadas para esse tipo de investimento. Nesse sentido, as dicas mais importantes são:

    Considere unir esforços

    É um investidor iniciante? Então é provável que tenha apenas 1 ou 2 imóveis, certo? Embora isso já garanta uma boa rentabilidade, você pode perder boas oportunidades por não dispor do capital suficiente para fazer propostas comerciais em geral. E saber disso serve para que considere a possibilidade de unir esforços com outros investidores! Quando você se une a pessoas que também possuem imóveis e são investidores menores, a relevância no mercado cresce, passando a ser possível usar os bens individuais para fazer propostas mais vantajosas, por exemplo.

    Mantenha o controle sobre as finanças

    Conforme o dinheiro advindo do imóvel vai entrando, é muito importante que você mantenha um controle rígido sobre as movimentações. No caso do aluguel, por exemplo, é essencial que registre os pagamentos, com o valor recebido e a data, bem como outros dados relativos a essa transação. Embora pareça uma tarefa redundante no começo, conforme você vai comprando mais e mais imóveis, esse cuidado se torna indispensável para manter o controle adequado dos rendimentos.

    Reinvista parte do que é recebido

    Já que a tentação de gastar todo o dinheiro recebido com os imóveis pode ser grande, cabe darmos aqui uma excelente (e direta) dica de administração: reinvestir. Você não só pode como deve reinvestir boa parte do valor no pagamento do imóvel, em melhorias nas unidades ou mesmo na aquisição de outros imóveis. Isso permite que você construa patrimônio e tenha cada vez mais recursos para aproveitar as oportunidades que surgirem no mercado.

    Fique sempre de olho no mercado

    É indispensável se preparar para aproveitar as oportunidades que surgem. Se você compra um imóvel com potencial de valorização, por exemplo, precisa ficar de olho no mercado para entender quando é que ele se torna mais valorizado. Se você deixa de acompanhar o mercado, provavelmente perderá excelentes chances de fazer seu investimento render como deveria, bem como de reajustar valores de acordo com o contexto. Por isso, nunca deixe de estudar e se aprofundar no mercado para se destacar dos demais investidores e garantir seu lugar ao sol.

    Considere delegar para uma imobiliária

    Dependendo do tempo disponível e de seu conhecimento sobre o mercado, delegar a tarefa de administração para uma imobiliária pode ser a melhor opção para seu investimento — especialmente se você estiver focado em locação. Com experiência de mercado e contatos já estabelecidos, a imobiliária tende a garantir que a administração seja feita de uma maneira mais conveniente e vantajosa para você. Tenha apenas em mente que essa delegação inclui o pagamento de uma taxa referente ao valor do aluguel e que, portanto, afetará a rentabilidade do investimento.

    Como você pôde ver, investir em imóveis é uma opção para quem está em busca de vantagens mesmo em períodos de instabilidade. Aliás, dependendo da forma de pagamento, esse investimento pode ser ainda mais rentável e menos impactante no orçamento — aí é que entra o consórcio! Seja como for, a verdade é que imóveis são sim bons investimentos e apresentam segurança e rentabilidade desde que você saiba onde alocar seus recursos.

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