5 passos para comprar um imóvel novo

junho 2016

12 minutos de leitura

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O momento que o país atravessa está repleto de peculiaridades. Embora muito se fale em crise, há oportunidades em diversos segmentos, e o imobiliário é um deles. Com a retração da economia, após anos de crescimento, o que acontece é uma disponibilidade imensa de imóveis: ou seja, para quem vinha se programando para comprar imóvel, seja imóvel novo ou usado, a hora é agora.

Escolher formas de pagamento coerentes com o orçamento familiar para chegar à compra desse bem – que representa estabilidade e segurança – é um dos aspectos importantes em torno do assunto. Esse, e muitos outros pontos que precisarão ser decididos por quem resolver aproveitar o momento para comprar imóvel novo são abordados aqui, neste post.

Acompanhe atentamente, e conheça os 5 principais passos a dar para comprar seu imóvel novo!

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1. Defina o quanto vai gastar

Para quem vai comprar imóvel parcelado, fazer uma análise detalhada do orçamento e da renda familiar é imprescindível. Levar em conta todos os custos relacionados à moradia, quando se assume parcelas de um imóvel, é garantir saúde financeira ao negócio. Importante ter em mente também, ao pensar em financiar um imóvel, que o máximo possível a comprometer com suas parcelas é 30% da renda.

Independentemente se sua compra será à vista ou parcelada, é importante fazer contas. Quando você compra um imóvel, além do próprio custo do bem, incidem taxas e tributos sobre a transação. Então, ter bem claros esses custos, e contabilizá-los, possibilitará a você ter a exata noção do quanto vai empregar ao comprar imóvel.

Para ter uma ideia das taxas e tributos que acompanham uma aquisição imobiliária, seguem os principais:

  • Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
  • Escritura pública – quando se quita o imóvel
  • Registro do imóvel
  • Certidões

2. Escolha o melhor para você

Comprar imóvel novo permitirá a você fazer uma aquisição vantajosa sob diversos aspectos, um deles é ser o primeiro morador, e receber um imóvel novinho. Comprar imóveis novos é ideal também se você quer parcelar a maior parte do valor, já que há linhas de crédito especialmente criadas para esse tipo de aquisição.

Comprar imóvel na planta é uma excelente escolha para quem não está com pressa de se mudar. Para quem está com tempo para esperar pela entrega de um imóvel, comprá-lo nessa fase do empreendimento permitirá aproveitar preços melhores do que os de imóveis prontos. As construtoras, inclusive, oferecem possibilidades de customização do apartamento ou casa, quando comprados na planta. Quer dizer: você, além de melhores preços, pode ainda ter um imóvel do seu jeito.

Comprar um imóvel usado  exige ter 50% do valor do bem para pagar o preço da entrada. Além desse valor alto, essa compra costuma ser acompanhada por outras situações que acabam por torná-la mais cara do que parece a princípio. A principal delas é que imóveis com mais de 10 anos começam a apresentar necessidade de reparos, e isso joga seu custo - e as dores de cabeça com a aquisição -  lá em cima.

3. Decida pela  forma de pagamento mais adequada

À vista

Se você já vem fazendo uma reserva financeira há tempos, pensando em comprar imóvel, ótimo! Essa é uma forma de pagamento repleta de vantagens:

1. maior poder de negociação

2. nenhum comprometimento da renda mensal com parcelas

3. possibilidade de aproveitar ofertas para pagamento à vista

Consórcio imobiliário

Quem quer desfrutar as vantagens de pagar à vista irá encontrar no consórcio de imóveis o jeito certo de fazer sua compra. O consórcio é uma forma já consagrada de comprar de maneira planejada. Ao aderir a ele, você terá o valor do imóvel pretendido – total ou da entrada – dividido em parcelas mensais, e comprará seu apartamento ou casa por meio de uma carta de crédito.

Todos os meses, quem tem consórcio de imóveis tem chance de ser contemplado, pois os sorteios das cotas acontecem em assembleias com essa periodicidade. Após a contemplação, o consumidor passará por análise de crédito e poderá comprar seu imóvel novo ou usado, e também investir na compra de terrenos, construção ou reforma.

Outro jeito de comprar imóvel novo ou usado por meio de consórcio de imóveis é aderir ao grupo e oferecer um lance. O lance representa o adiantamento de um valor – a ser abatido do preço total da compra – que será feito pelo consorciado com o intuito de obter a carta de crédito. Quanto mais alto for esse lance, maiores as chances de obter a liberação do valor para a compra do imóvel.

Financiamento imobiliário

O primeiro raciocínio que se deve ter ao pensar em financiamento imobiliário é ele ser um tipo de empréstimo que, além da avaliação de crédito e das garantias exigidas para sua liberação, tem o próprio imóvel como garantia dos pagamentos.

Um ponto desfavorável do financiamento imobiliário é o seu preço: com a incidência dos juros sobre o valor do imóvel, ele fica bem mais caro. 

Abaixo, mais informações relevantes sobre esse tipo de compra:

  • Bancos públicos e privados oferecem linhas de crédito específicas para comprar imóveis novos e usados.
  • Quem pensa em financiamento imobiliário como a forma de pagamento que melhor atende ao seu perfil, e trabalha sob o regime do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), pode usar os recursos nele guardados para fazer a compra.

4. Procure o imóvel ideal

Comprar imóvel requer boa dose de certeza sobre o que realmente se deseja para si e a família. Por ser uma compra de peso na vida da maioria das pessoas, é necessário fazê-la com a máxima certeza do que se quer do momento presente e sobre os anseios futuros.

Então, na hora de sair à procura do imóvel perfeito para você, pense se:

  • você quer morar perto do trabalho, ou em uma região onde seja possível conseguir colocação profissional
  • pretende aumentar a família
  • prefere morar uma casa ou um apartamento

Respondidas essas perguntas, você terá traçado o perfil do seu imóvel, e, procurá-lo, ficará mais simples.

5. Encontre o lugar certo

Quando o assunto é morar bem, não basta ter o imóvel perfeito: é preciso que ele esteja no lugar certo, e alinhado ao seu estilo de vida. Portanto, para fechar negócio, cheque bem se o imóvel que você tem em vista fica em um lugar capaz de atender às suas expectativas de moradia.

Se, para você, ter escolas por perto é crucial, antes de fechar negócio não deixe de verificar as opções de ensino nas redondezas. Para não depender do carro o tempo todo, contar com comércios no entorno do imóvel escolhido é essencial: padarias, supermercados, mercearias, drogaria e feiras-livres, quando facilmente acessíveis, são comodidades a considerar.

Outro ponto que não pode de maneira nenhuma ser esquecido por quem vai comprar imóvel é a segurança. Antes mesmo de visitar um imóvel, informe-se sobre o bairro onde ele se localiza. Feito esse levantamento, se o imóvel continuar sendo atraente, passeie pelas suas imediações em dias e horários diferentes. Agir assim permitirá a você perceber se tudo corre normalmente no lugar, ou há presença de movimentos suspeitos.

Comércios que funcionam até tarde e são muito ruidosos, como barzinhos, também podem ser detectados, quando você toma o cuidado de visitar o imóvel em diferentes horas do dia. Dá para ter ideia do trânsito, também, indo ao imóvel várias vezes, e trocando dias e horários.

Planejamento: a chave para quem quer comprar imóvel

Pelo alto valor investido ao comprar imóvel, seguir um planejamento vai tornar essa compra mais próxima da realidade. Adotar um planejamento inteligente dos recursos – próprios e familiares – é dar um passo decisivo para conquistar o novo lar.

Preste atenção às 5 atitudes inteligentes a assumir para conquistar seu imóvel:

1. Cortar despesas

Ter o objetivo de comprar imóvel exige muito senso de prioridade. Deixar de lado algumas despesas por um bem maior pode ser necessário. O conforto e a tranquilidade que virão dessa escolha, certamente serão compensadores.

Sendo assim, reflita sobre suas despesas, e o que for possível cortar, corte. Assim, ficará mais fácil investir na compra de uma cota de consórcio, ou fazer um financiamento.

 2. Não contrair dívidas

Fugir das dívidas mensais é um bom jeito de se preparar para comprar imóvel. Ao deixar de comprometer sua renda com o pagamento de compras parceladas, você ficará livre para assumir as parcelas de um consórcio imobiliário – ou financiamento.

E, o hábito de economizar, quando incorporado ao cotidiano, pode resultar no dinheiro necessário ao lance que colocará a chave do seu imóvel novo na mão.

3. Programar as compras ou fazê-las à vista

Além dos parcelamentos comprometerem sua renda mensal, eles fazem você gastar muito mais com as compras, pois sobre o valor de um produto parcelado incidirão juros e correções. Dependendo da época, o preço que você paga dividindo uma compra em parcelas termina sendo o de 2 produtos iguais, pagos à vista.

Fique atento: faça compras programadas – vale muito pensar em fazer um consórcio, já que ele possibilita adquirir produtos de valor significativo pelo preço à vista –, ou compre somente quando estiver de posse do valor total do bem desejado.

4.  Viver de acordo com os ganhos

Viver de acordo com os ganhos é deixar de lado qualquer forma de adiantamento: cartões de crédito, cheque especial, empréstimos pessoais. Usar essas “facilidades” sai caro, e pode até acabar com seu planejamento para comprar imóvel.

5. Manter o foco

Tentações de consumo existem, e são muitas. Para quem está planejando a compra de um imóvel, escapar delas significa permanecer no caminho certo. E, para evitar cair em armadilhas de consumo:

  • Nas horas de lazer, troque o shopping pelos parques e locais culturais
  • Não saia para as compras acompanhado por crianças
  • Não compre por impulso

Manter o foco na compra do seu imóvel novo é tirá-lo, aos poucos, do plano imaginário. A cada atitude pautada no planejamento para essa aquisição, ela se tornará mais viável.

Comprar Imóvel Novo: vantagens do Consórcio de imóvel

Ainda tratando de planejamento para compra de imóvel, saber as vantagens de comprar seu novo imóvel – apartamento, casa ou imóvel comercial – por meio de consórcio imobiliário, será útil a você:

  • Consórcios representam formas seguras de investir
  • Não são cobrados juros de quem vai comprar imóvel por consórcio
  • O bem pode ser pago em até 180 meses (15 anos) sem nenhum juro
  • Proporciona várias chances mensais de comprar imóvel – sorteio e lance
  • Possibilita utilizar o FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – para ofertar um lance ou quitar parcelas
  • Todos os participantes de um grupo de consórcio são contemplados até o seu final

Ao receber a carta de crédito, o consorciado que irá comprar imóvel novo ou usado poderá seguir o planejamento e usá-la para quitar o imóvel escolhido quando aderiu ao grupo.

Caso mude de ideia, e queira um imóvel de maior valor, basta completar esse valor para totalizar o preço do imóvel escolhido. Sem problemas ou burocracias, você compra o imóvel que quiser.

Também o inverso não acarretará dores de cabeça. Se surgir um imóvel de menor valor que a carta de crédito obtida, a diferença pode ser utilizada para custear despesas adicionais à compra, como às cartoriais, com impostos e escritura.

Pesquise, pesquise  e pesquise

O poder da pesquisa é imenso, em qualquer situação de consumo. Comprar imóvel, então, sem pesquisar, é atirar-se em uma aventura: com grandes chances de terminar em arrependimento. Mesmo quem tem pouco tempo disponível precisa basear a escolha do imóvel novo  em uma pesquisa bem feita, porque isso aumentará muito as chances de uma compra bem sucedida.

O que pesquisar quando a escolha é por um financiamento imobiliário

Pesquisar de forma a munir-se de toda informação possível sobre o que há em torno dos financiamentos imobiliários é ficar livre de surpresas. Para te dar uma ideia da complexidade de se escolher, como forma de pagamento de um imóvel, o financiamento, trazemos, aqui, os índices aplicados a esse tipo de contratação:

INCC – Índice Nacional de Custos da Construção

Esse índice é calculado segundo a evolução dos custos que giram em torno de se construir unidades habitacionais. A Fundação Getúlio Vargas é responsável por calculá-lo, e ele é aplicado, principalmente, em contratos de imóveis na planta ou ainda em construção.

IGPM-M

Quando se compra um imóvel diretamente com a incorporadora, o Índice Geral de Preços do Mercado costuma ser usado para corrigir as parcelas que vencem após a entrega das chaves. Esse índice também é calculado pela Fundação Getúlio Vargas- FGV.

TR

A Taxa Referencial de Juros serve para ajustar as parcelas dos imóveis cujo financiamento é feito pelos bancos. Ela é aplicada para corrigir os valores das prestações que vencem depois que o comprador já está na posse do bem. Também é utilizada para correção monetária dos valores aplicados na caderneta de poupança.

O que pesquisar ao decidir por consórcio de imóvel

O principal fator a ser considerado ao decidir entrar em um consórcio para comprar imóvel é a idoneidade da administradora. Como o mercado de consórcios vem crescendo muito – só em 2015 mostrou uma evolução de 41,5%, segundo dados da ABAC, associação que reúne as administradoras de consórcios –, é importante conhecer a reputação da administradora do consórcio escolhido.

Consórcios são autorizados a funcionar, e fiscalizados, pelo Banco Central, que mantém um ranking no qual constam todas as administradoras. Acessar esse ranking dará a você noção do que esperar de cada empresa, já que elas estão listadas de acordo com o bom desempenho que apresentam. Esse desempenho é avaliado pelo número de reclamações julgadas procedentes em um período: quanto menor a quantidade de reclamações mais alta a colocação da administradora no ranking.

E, uma colocação alta significa qualidade de atendimento ao consorciado. No ranking é possível conhecer ainda o número total de cliente ativos de uma administradora, fator que demonstra sua aceitação no mercado.

O que pesquisar ao comprar imóvel novo

Aqui, também, o que vale é poder confiar. Quando a decisão é por comprar imóvel novo na planta ou em construção, o que se está comprando é uma promessa de entrega. Você se compromete a pagar um bem que ainda não existe, mas que virá a existir. Fazer isso sem muita pesquisa é correr risco: de receber um imóvel diferente do contatado, ou até mesmo de não recebê-lo.

Por isso, pesquisar é crucial: pesquise a reputação de todas as empresas envolvidas na operação de construção e venda do imóvel que irá comprar. Verifique o histórico dessas empresas, cheque-as no Cadastro de Reclamações Fundamentadas, em sites especializados, no banco de dados do Procon – agência de proteção e defesa do consumidor –, e também no site do TJ- Tribunal de Justiça, a fim de certificar-se de que essas empresas não tem problemas e nem estão sendo processadas.

Outra questão fundamental acerca da compra de imóvel na planta ou em construção é a documentação. Para ser considerada em ordem, uma incorporação precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Seu Memorial Descritivo também, já que é nele que ficam anotados os detalhes do imóvel que será entregue, como sua metragem, as características, e os materiais a serem empregados na sua construção.

O que pesquisar ao comprar imóvel usado

Checar toda a documentação, tirar certidões, verificar se o imóvel está realmente livre para venda são atitudes que garantirão a você uma compra de imóvel usado sem dores de cabeça. E, para ter a certeza de comprar um bem que não acarretará problemas futuros, levante a Certidão Vintenária do apartamento ou da casa.

Dessa certidão, conseguida junto ao Cartório de Registro de Imóveis, constarão informações abrangendo os últimos 20 anos do imóvel: se foi hipotecado, possui alguma pendência ou está garantindo o pagamento de alguma dívida, por exemplo.

Certidões que atestem o vendedor não estar em nenhuma ação judicial que possa comprometer o imóvel, como ações trabalhistas, ou disputa de bens, devem ser tiradas por quem quer realizar uma compra totalmente segura.

O que pesquisar em todos os casos

Casa ou apartamento, novo ou usado: é nele que você irá morar. Então, não se deixe levar pela emoção, ao comprar imóvel: pesquise cada detalhe do imóvel que você vai transformar em seu lar. Todos os aspectos são importantes, mas, aqui, trataremos especialmente daqueles ligados ao conforto e prazer de morar bem.

Como o sol bate no imóvel

Imóveis que recebem sol são menos propensos a apresentar pontos de umidade; isso só já é motivo para descobrir se bate sol no imóvel que você tem em vista. Mas, preste atenção: o sol da manhã é capaz de valorizar seu imóvel; já o sol batendo o dia todo pode deixar o apartamento abafado.

Para saber quais são as horas nas quais há incidência da luz solar no imóvel que você pretende comprar, visite-o em períodos distintos: manhã e tarde. Aproveite para sentir a ventilação, abra portas e janelas, perceba se ele é arejado.

As opções de lazer

Quem opta pela vida em um condomínio pode beneficiar-se de estrutura de lazer, já que cada vez mais os condomínios são pensados para atender a necessidade de recreação e convivência dos moradores. Por isso, ao escolher um apartamento, estenda seu olhar além dos ambientes privativos, levando-o para as partes comuns do edifício.

Comprar imóvel com itens de lazer representa mais qualidade de vida para crianças e adultos. Um simples playground no próprio condomínio permite que as crianças saiam para brincar, situação rara nos grandes centros urbanos.

Os arredores

Ter atendimento para pequenas urgências perto de casa traduz-se em tranquilidade: por isso, antes de fechar negócio, percorra os arredores do imóvel que irá comprar. Veja se por ali tem farmácias e unidades de saúde 24 horas.

Lugares próximos que possibilitem relaxar também são indispensáveis: parques, praças, restaurantes, shoppings centers, quando próximos de casa, agregam oportunidades de relaxar sem ir longe. Pense nisso, ao decidir se um imóvel é o certo para você e sua família.

Comprar imóvel é realizar um negócio de vulto: envolve altos investimentos de capital financeiro e emocional. Portanto, não se precipite: planejamento é a palavra de ordem quando o que está em jogo é fazer uma ótima aquisição imobiliária! Forma de pagamento, para quem vai comprar  imóvel novo, é decisiva: fundamentar bem essa escolha permitirá que comprar imóvel novo  deixe de ser um sonho distante.

Faça já sua simulação e veja como aderir a um consórcio vai tornar a compra do seu imóvel ainda mais próxima da realidade!

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