Consórcio como alternativa ao financiamento de terreno

Agosto 2019

7 minutos de leitura

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Será que fazer um financiamento de terreno é mesmo uma boa ideia? Pois saiba desde já: comprar um lote para construir a casa própria ou mesmo para revender é um investimento bem interessante sim! Mas você por acaso já parou para pensar se os juros de uma operação bancária não acabam anulando essas vantagens?

Tenha cuidado para não se deixar levar pela ansiedade. O recomendado é manter a prudência em todas as etapas do processo de aquisição. Como estamos falando de um investimento de alto valor, é preciso ter cautela e colocar as contas na ponta do lápis. Assim, você pode comparar as alternativas disponíveis, como o consórcio, e verificar qual é mais atrativa.

Para avaliar se o consórcio é mesmo uma opção viável e saber quais são os custos do financiamento de um terreno, continue a leitura do post!

Como funciona o consórcio de imóveis?

Quem quer financiar pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) encontra dificuldades para adquirir terrenos sem construção. Isso porque a ideia do programa é favorecer a aquisição de moradia própria

Alguns bancos oferecem linhas de financiamento alternativas para a compra de lotes. O que acontece, porém, é que os juros são ainda mais altos que aqueles praticados pelo SFH e também pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Assim, a compra sai muito mais pesada para o bolso.

O que algumas pessoas ainda não sabem é que o consórcio de imóveis também pode ser usado para a aquisição de terrenos! Não existem impedimentos nesse sentido. É permitido, portanto, comprar lotes simples ou em construção, na área urbana ou rural.

Aproveite para conhecer algumas das características dessa modalidade:

  • segurança: é fiscalizado pelo Banco Central;
  • acessibilidade: não exige pagamento de entrada;
  • praticidade: pode cobrir até custos de cartório;
  • economia: não há cobrança de juros;
  • flexibilidade: tem opções de prazos maiores;
  • facilidade: tem parcelas mais acessíveis;
  • poder de negociação: a carta de crédito vale como pagamento à vista, tornando possível encontrar um valor mais em conta.

Uma pausa só para explicar melhor a questão dos custos do cartório: quem compra um terreno por meio do consórcio de imóveis também pode aproveitar o benefício de utilizar parte do valor da carta de crédito para pagar as taxas cobradas no processo de liberação da documentação do bem. Você comprou o terreno e ainda sobrou um saldo da carta de crédito? Então pode usá-lo para pagar taxas de cartório, documentação e impostos!

Por que é uma alternativa ao financiamento?

Muita gente que quer comprar um terreno logo esbarra nas limitações do financiamento. Sem falar que, pelos juros abusivos praticados pela modalidade, o valor final sai muito mais alto que o inicial. Sim, o prejuízo é grande.

Quer ter uma ideia? Faça as contas! Imaginando que você queira financiar um terreno que custa 100 mil reais em 180 meses. Aí encontra um banco que pratica uma taxa de 8% ao ano (equivalente a 0,6434% ao mês) e financia no máximo 80% do valor do terreno. Você vai, portanto, dar 20 mil de entrada. Ao fazer a conta usando uma calculadora financeira, você verá que, nessas condições, a parcela mensal será de 751,68 reais.

Quando você for ao banco, porém, vai se deparar com um valor bem superior a esse! Isso, porque estarão inclusos no valor:

  • tarifas bancárias;
  • cobranças de impostos;
  • seguros e outros produtos agregados.

Tudo isso é embutido no valor a financiar, compondo a parcela final!

Por outro lado, sabe quanto fica um consórcio de um terreno de 100 mil reais em 180 meses pela Rodobens, sem cobrança de tarifas e já com os devidos custos incluídos? Acredite: 738,95 reais! E isso financiando 100% do valor! Você não vai ter que dar nada de entrada e gastará muito menos.

A diferença é que, no caso do consórcio, você tem que se programar melhor, pois precisará esperar a contemplação ou dar um lance para tentar antecipar o recebimento da carta de crédito. Mas não é segredo para ninguém que o planejamento financeiro é uma das maiores ferramentas de economia, não é mesmo?

O que levar em conta para comprar um terreno?

Prepare seu bolso, faça as contas, organize o orçamento e aproveite para ir pensando na escolha do terreno em si antes de tomar qualquer decisão. Quando achar que está pronto para fechar negócio, pare mais um pouquinho para levar os seguintes itens em consideração!

Avalie as chances de valorização da área

Antes de mais nada, avalie a possibilidade de valorização ou de desvalorização da região onde o terreno está localizado. Afinal, possíveis melhorias de saneamento e infraestrutura no entorno podem interferir no valor do bem. Veja, por exemplo, se o poder público planeja:

  • facilitar o acesso por meio da oferta de transporte público;
  • expandir a malha viária nas proximidades;
  • realizar ou otimizar o sistema de saneamento público da região.

Mesmo que não existam planos de alteração no sistema de esgoto, por exemplo, preste atenção às condições iniciais de saneamento básico da região. Essa questão gera impactos não só para sua saúde, como também interfere nas condições de revenda posteriormente.

Observe ainda se há imóveis em construção nas redondezas, como condomínios ou áreas comerciais. Aproveite para avaliar se a especulação imobiliária tem muita influência por ali.

Veja se o terreno favorece a construção

O tamanho do terreno interfere no seu preço, claro, calculado pelo valor do metro quadrado estipulado para aquela área da cidade. Mas seu formato e as condições geográficas também! A valorização pode variar, portanto, se o terreno for muito íngreme, as condições do solo não forem muito boas e assim por diante.

Certifique-se de que o local oferece segurança e tranquilidade

Se sua intenção é morar em uma casa construída ali, é importante que estude as características da vizinhança para evitar problemas de convivência no futuro. Como se trata de um investimento alto, é melhor se precaver, evitando arrependimentos futuros.

Quais os custos de manutenção de um terreno?

Um ponto importante a pensar diz respeito à manutenção do terreno. Sim, ele também precisa de cuidados periódicos. Para evitar que seu terreno se desvalorize enquanto você não o revende ou constrói um imóvel ali, leve em conta algumas despesas, como:

  • cuidados com a calçada;
  • pagamento de um vigilante;
  • cercamento de qualidade;
  • retirada periódica de lixo;
  • pagamento de impostos (IPTU e taxas públicas);
  • pagamento de taxa condominial (se for o caso).

Tudo isso deve ser considerado antes de você se decidir pela compra. Afinal de contas, somados, esses gastos serão refletidos na viabilidade do investimento. 

Qual a diferença entre comprar um terreno com consórcio e com financiamento?

O consórcio é uma modalidade de aquisição planejada na qual um grupo se reúne para autofinanciar um bem em comum. Assim, o consorciado paga mensalidades a uma administradora. No tempo determinado do contrato, ela ganha direito ao imóvel desejado. Assim, não há cobrança de juros ou ajustes de correção monetária.

Por outro lado, no financiamento de terreno, é o banco que financia a compra do imóvel. Em outras palavras, ele faz o pagamento pelo bem ao proprietário e você paga ao banco em mensalidades, acrescidas de juros, impostos, reajustes, seguro e outras taxas. Quanto maior o prazo de financiamento, maiores serão os juros. Não é incomum ver o montante total do bem ser duplicado ou até triplicado!

Por isso, muitas pessoas concluem que o financiamento não vale a pena. Basta entrar em um site de uma instituição financeira ou banco e fazer a simulação do financiamento. Você acaba pagando um bem pelo preço de dois. Como muitos alongam os prazos para não pesar no orçamento doméstico, os juros ficam ainda maiores. Será então que o consórcio é a melhor opção? Vamos fazer um comparativo reunindo os principais pontos que você precisa avaliar e tirar essa dúvida de uma vez por todas.

Cobrança de multas

Em ambos os casos, se o usuário atrasar o pagamento da mensalidade, haverá acréscimo de multas e juros, conforme o que for previsto no contrato. A questão é que, mesmo com essa cobrança, a parcela do consórcio ainda será menor do que a mensalidade do financiamento, uma vez que, além de também cobrar multas e juros do atraso, há a incidência dos juros do próprio financiamento. Ou seja, seriam juros sobre juros.

Prazo para a aquisição do terreno

A maior dúvida das pessoas está no imediatismo. No financiamento, o comprador tem o bem em suas mãos no momento da assinatura do contrato. Essa é uma vantagem do financiamento. No entanto, essa agilidade cobra o seu preço.

Por isso, o ideal é que você planeje sua compra. No consórcio, não há garantia de que receberá o terreno logo no início. Mas, também, você não fica refém dos juros nem corre o risco de perder seu investimento.

Prazos de pagamentos

Os prazos também são uma diferença. Veja a comparação:

  • financiamento de terreno: até 420 meses (35 anos);
  • consórcio: uma média de 200 meses (16 anos).

Troca do bem

No financiamento, você escolhe o imóvel no início da contratação. Então, se, ao longo do pagamento das parcelas, você mudar de planos, já será tarde demais.

Já no consórcio, é somente no final ou na época da contemplação, com a carta de crédito em mãos, que se pode comprar o terreno com o valor de imóvel à vista! Dessa forma, se desejar trocar de bem, que seja da mesma categoria do escolhido, você pode fazer isso.

Burocracia

Os bancos exigem uma lista infindável de documentos para comprovar sua renda e, com base nisso, poderão aprovar ou não a concessão do crédito. Além disso, será necessário avaliar o bem, fazer vistorias e dar garantias para que a instituição aprove a aquisição daquele terreno específico.

No caso do consórcio, não existe toda essa burocracia. O processo é mais rápido. A análise e a verificação serão feitas somente após a contemplação. Assim, fica claro que o consórcio traz mais vantagens do que o financiamento de terreno.

Se você está interessado nesse tipo de investimento, portanto, lembre-se das nossas dicas: troque o financiamento de terreno por um bom consórcio, escolha o terreno com cuidado e faça as manutenções em dia. Assim, na hora de vender ou morar, certamente vai sair ganhando!

Por fim, que tal aproveitar para saber quanto sai a parcela do consórcio para aquele terreno que você tem em vista? Simule agora mesmo no site da Rodobens e descubra o tamanho da sua economia!

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