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Consórcio ou financiamento: qual a melhor opção para comprar sua casa própria

Maio 2019

6 minutos de leitura

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Comprar o primeiro imóvel é o sonho de muitas pessoas. Na prática, essa não é uma ação fácil, visto que apartamentos, casas e terrenos têm altos valores agregados. Dessa forma, são necessários bastante planejamento e pesquisa para alcançar o objetivo.

Para quem deseja comprar a casa própria, mas não possui recursos suficientes para fazer o pagamento à vista, existem duas opções: consórcio ou financiamento de imóveis. Essas duas alternativas geram muitas dúvidas quanto às suas peculiaridades e vantagens e, também, aos seus pontos negativos.

Neste post, vamos abordar cada uma dessas questões e mostrar quais são as principais diferenças entre as modalidades, para ajudar você a decidir qual é a melhor forma de adquirir um imóvel. Quer saber mais? Então, acompanhe!

Como funciona o consórcio?

O consórcio é uma modalidade de compra por meio da qual um grupo de pessoas se reúne e paga parcelas mensais a uma administradora, responsável por fazer a gestão. Nesse caso, a empresa é responsável por reunir indivíduos que desejam comprar um bem em comum, considerando uma faixa de valor específica, podendo ser imóvel, terreno ou veículo, por exemplo.

A contribuição de todas as mensalidades deve ser o suficiente para comprar, no mínimo, um bem por mês. Existem consórcios com grande número de participantes, havendo casos em que cinco ou mais pessoas podem ser contempladas em um mesmo mês.

Mensalmente, são realizados sorteios. Em cada evento, um participante é escolhido, recebendo sua carta de crédito de acordo com o valor contratado no início do consórcio. A pessoa então continua pagando as parcelas até que todos os componentes do grupo recebam sua respectiva carta.

Além da contemplação por sorteio, é possível conseguir a carta de crédito antes do final do prazo apresentando lances, que são valores proporcionais a uma parte do bem. Nesse caso, existem duas opções de lance: livre ou fixo. É importante salientar que os percentuais variam conforme as regras da administradora do consórcio.

No lance livre, o indivíduo define o percentual que deseja oferecer. Para que ele seja escolhido, é necessário que o seu lance seja um dos maiores do grupo, no caso de vários contemplados por mês, ou o maior do grupo, no caso de um. No lance fixo, a operadora estabelece uma porcentagem. Se ela for de 15%, por exemplo, a pessoa precisa pagar 15% do valor total de crédito para ser contemplada.

Se houver empate, observa-se qual é a cota sorteada e qual é a mais próxima dela. Por exemplo: a cota sorteada é a de número 10 e pessoas de cota 20 e 60 ofereceram lances. A de número 20 será contemplada, visto que está mais próxima da sorteada.

Quais são as vantagens do consórcio?

O primeiro ponto é que a burocracia para contratar um consórcio costuma ser menor que a de um financiamento bancário. Além disso, não é necessário oferecer um valor como entrada – você pode guardar o dinheiro para dar seus lances nos sorteios.

saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), normalmente utilizado como entrada nos financiamentos, também pode ser aproveitado para os lances ou ainda com o intuito de complementar a carta de crédito.

Outro aspecto importante é que sobre os consórcios não há incidência de taxas de juros. As administradoras cobram uma taxa de administração. É importante comparar as diferentes taxas cobradas entre as empresas, mas observe que elas, certamente, serão menores que os juros bancários.

E para quem tem dúvidas sobre as garantias de colocar seu dinheiro nesse tipo de negócio, é bom saber que as operações de consórcio são fiscalizadas pelo Banco Central e que as administradoras precisam de autorização para oferecerem seus serviços – ou seja, tudo é fiscalizado. A principal lei que regulamenta o setor é a nº 11.795/2008, conhecida como Lei dos Consórcios.

Quais são as desvantagens do consórcio?

Como você viu, é possível contornar a demora até a contemplação por meio dos lances. Mas, mesmo assim, a demora em ter o bem é a principal desvantagem do consórcio. Afinal, a pessoa que não deu o maior lance terá que esperar o sorteio. Ou seja, ela pode ser contemplada logo no início do contrato ou apenas no final. Dependendo da validade do contrato, esse período pode significar até 10 anos ou mais.

E, apesar de não haver cobrança de juros, as parcelas podem ser reajustadas periodicamente, de acordo com o que estiver estabelecido em contrato. Isso acontece porque os imóveis e veículos, por exemplo, sofrem reajuste de preços ao longo dos anos. Assim, o que era suficiente para adquirir um mesmo imóvel há 5 anos pode não ser no período atual, por exemplo.

Como funciona o financiamento?

Essa é uma modalidade de compra parcelada, disponibilizada pelos bancos, e que ocorre por meio da liberação de recursos para a aquisição do imóvel, mediante uma detalhada análise de crédito.

Quem contrata o financiamento recebe o bem e assume esse empréstimo, realizando pagamentos de parcelas mensais durante um período determinado, que pode ser de vários anos. O valor que o banco disponibiliza varia de acordo com o perfil financeiro de cada cliente, assim como as taxas de juros.

As parcelas mensais podem ser decrescentes ou estáveis com o passar do tempo.

Quais são as vantagens do financiamento?

Cumprindo toda a burocracia e preenchendo os requisitos necessários (que não são poucos), o dinheiro para a compra é liberado na hora, e o cliente coloca a mão nas chaves assim que o financiamento é aprovado.

Também é possível utilizar o FGTS para amortizar parcelas ou ainda dar um valor maior de entrada, o que se traduz em pagamentos mensais menores ou em um prazo mais curto para a quitação da dívida.

Quais são as desvantagens do financiamento?

Já de início, vai ser preciso enfrentar a burocracia do processo e entregar documentos que comprovem sua renda, além de apresentar um histórico de crédito impecável.

Os interessados em um financiamento podem procurar os bancos em que já são clientes para agilizar os trâmites, mas nem isso garante a liberação do recurso. Além do mais, na maioria dos casos, é necessário oferecer no mínimo 20% do valor do imóvel como entrada.

Superando as burocracias, vai ser preciso lidar com as altas taxas de juros cobradas. Elas podem fazer o valor final pago pelo imóvel crescer muito. Isso só piora nos momentos em que a economia está instável, já que os bancos se tornam mais reticentes em disponibilizar crédito, como forma de proteção contra a inadimplência.

Por fim, pode ser que seja necessário apresentar pelo menos um avalista, que arcará com o crédito caso você não o faça. Existe também a possibilidade de devolução do imóvel, em caso de impossibilidade de quitação do saldo devedor.

Qual escolher? Consórcio ou financiamento de imóveis?

Agora, você deve estar se perguntando qual opção escolher, certo? Levando em conta apenas os valores envolvidos em ambas as opções, o consórcio é mais vantajoso. Não há cobrança de juros, que, nos financiamentos, podem ser exorbitantes e muito maiores que as taxas exigidas em um consórcio. A burocracia também é menor e não há necessidade de arcar com valores para entrada.

Apesar disso, o consórcio possui uma grande desvantagem: você só vai poder entrar na casa nova se for contemplado em sorteio, ofertar um lance ou esperar pelo final do período estabelecido, o que pode demorar. Por isso, se a necessidade do imóvel for imediata, talvez seja melhor recorrer ao financiamento. Porém, se você ainda está em uma fase da vida em que é possível esperar, o consórcio vai lhe atender perfeitamente.

E caso a pessoa queira desistir do consórcio ou financiamento?

Quem opta por um consórcio não tem, normalmente, a intenção de desistir do contrato. No entanto, é possível que, por variados motivos, a pessoa precise abandoná-lo. Nesse cenário, a principal dúvida é se o dinheiro investido será recebido de volta.

Como falado, as prestações pagas em um consórcio envolvem, além do fundo para comprar o imóvel, as taxas administrativas e de seguros. Dessa forma, as duas últimas não podem ser ressarcidas em caso de desistência. Além disso, as empresas que operam consórcios costumam ter cláusulas nos contratos que determinam multa em caso de desistência, cuja porcentagem pode variar.

Isso acontece porque todas as mensalidades, quando somadas, são suficientes para adquirir um bem para um participante. Sendo assim, se alguém desistir, podem faltar fundos para a compra. Com a desistência, a pessoa pode parar de pagar as parcelas, mas o dinheiro investido não é devolvido naquele momento. Isso significa que não existe um prazo definido para que o montante retorne.

No caso do financiamento, o principal problema enfrentado, em caso de desistência, são os percentuais abusivos colocados nos contratos de promessa de compra e venda. Essas informações, na maioria das vezes, não são analisadas detalhadamente pelo comprador, o que se torna um grande transtorno.

Por esse motivo, é indicado procurar um profissional que dê assistência jurídica. Ele poderá analisar o caso e, assim, ajudar o cliente a tomar as melhores condutas. Isso porque cada contrato tem suas particularidades no caso de financiamentos e é necessária uma análise precisa de multas, juros e outras cláusulas.

Para decidir entre consórcio ou financiamento de imóveis, coloque os custos no papel e analise sua condição financeira: veja quanto dinheiro você possui para os pagamentos mensais e se existe algum recurso extra para dar entrada (no financiamento) ou lances (no consórcio). Isso pode representar juros menores ou menos tempo esperando pela contemplação, evitando as grandes desvantagens de cada uma das opções.

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