crédito com garantia de imóvel

7 aspectos relevantes sobre o Crédito com Garantia de Imóvel!

Setembro 2020

12 minutos de leitura

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Diante das sucessivas crises ocorridas em função da pandemia e considerando a expectativa de valorização de imóveis no país, muitos buscam alternativas para tirar projetos pessoais do papel. 

Afinal, em momentos de incerteza, é preciso procurar soluções seguras no mercado, reduzindo ao máximo riscos e instabilidades operacionais. Uma das opções viáveis, nesse sentido, é conseguir Crédito com Garantia de Imóvel (CGI). Estima-se que, só nos primeiros quatro meses do ano de 2020, a quantidade desse tipo de contrato tenha crescido cerca de 10%.

O aumento da busca por crédito neste período, também motivado pela queda da taxa básica de juros, expõe os benefícios que a contratação pode oferecer na atual conjuntura. Por outro lado, nem todos sabem exatamente o que é e como funciona o CGI e quais são as suas vantagens em relação às demais modalidades de financiamento ou empréstimo.

Pensando nisso, elencamos alguns esclarecimentos sobre o assunto, listando 7 aspectos relevantes para que você saiba avaliar os benefícios do Crédito com Garantia de Imóvel e decidir se ele é o melhor para o seu caso. Não deixe de conferir o conteúdo que separamos para você!

1. O que é Crédito com Garantia de Imóvel?

Para introduzir o tema, vale conceituar o que é o CGI. Crédito com Garantia de Imóvel pode ser definido como uma modalidade de empréstimo na qual, como garantia de quitação, o devedor dá um bem à instituição financeira — neste caso, um imóvel.

A liberação do crédito, portanto, é condicionada à própria garantia dada pelo proprietário de que, se não quitadas as parcelas estabelecidas em contrato, a organização credora pode tomar para si o bem indicado. Como os riscos do banco de não receber os valores estipulados são reduzidos significativamente, essa modalidade de empréstimo oferece vantagens.

Uma vez que a probabilidade da inadimplência é menor, a instituição pode estabelecer condições mais confortáveis de negociação para o devedor. A importância do CGI, dessa forma, é a acessibilidade que ele atribui ao crédito no mercado, permitindo que qualquer um possa solicitar dinheiro sem a necessidade de comprovar o destino que dará a ele, o que veremos mais adiante.

2. Quando o CGI é utilizado?

O CGI pode ser utilizado nas mais diversas situações. Isso, porque, diferentemente do que ocorre com o crédito imobiliário ou com o financiamento de veículos, nesse tipo de empréstimo, não há a vinculação entre o uso do capital e o bem dado em garantia.

Portanto, cabe ao devedor decidir o momento certo para solicitar o benefício junto ao banco. O ideal é que o pedido seja feito sempre que for necessário o acesso a uma quantia mais alta — que, por exemplo, não se poderia conseguir por meio do cartão de crédito ou do cheque especial. Além disso, é possível recorrer ao CGI para obter uma maior segurança financeira diante de imprevistos ou gastos prioritários.

Vale lembrar que, apesar da melhoria do controle orçamentário, o planejamento financeiro não pode ser dispensado. Afinal, embora as condições de pagamento sejam mais favoráveis, ainda será preciso honrar com as parcelas em andamento. Confira algumas situações exemplificativas e entenda quando vale a pena buscar o Crédito com Garantia de Imóvel!

Quitação de dívidas

Sair do sufoco das dívidas é objetivo de muitos brasileiros que acabaram extrapolando o orçamento mensal sem dar conta das altas taxas do mercado. Nesse sentido, o empréstimo com garantia de imóvel pode ser um grande aliado. 

Por causa das condições de quitação mais acessíveis, o devedor pode solicitar o benefício para trocar a dívida mais cara, como cheque especial e empréstimo pessoal, pela mais econômica, com o CGI. 

Vale lembrar que a medida, além de reduzir os juros mensais, permite centralizar todas as contas em uma só parcela do empréstimo. Sem dúvidas, isso favorece o controle financeiro.

Investimento em negócios

Para aqueles que desejam empreender em projetos ou expandir o próprio negócio, o CGI também pode ser uma alternativa interessante para ter acesso a capital. Afinal, nessa modalidade de crédito, é possível dar um imóvel particular em garantia para conseguir uma quantidade significativa de dinheiro. Com o retorno financeiro do projeto, por vezes, é possível quitar as parcelas e, ainda, apostar no sucesso do negócio.

Reforma de imóvel particular

Reformas no imóvel residencial são necessárias de tempos em tempos. Por outro lado, nem todos dispõem de recursos para realizar obras no momento em que isso se faz importante. 

Em situações como essa, recorrer ao Crédito com Garantia de Imóvel pode ser boa alternativa para construir ou reformar o que for necessário e se submeter a condições de pagamento amigáveis a médio prazo.

Realização de projetos pessoais

Ao longo da vida, todos acumulamos sonhos e projetos pessoais. Alguns deles podem aguardar o tempo necessário para ser conquistados com esforço e planejamento financeiro. Outros, por outro lado, não podem esperar. 

Festas de final de ano com a família, a viagem de casamento e oportunidades de bolsa no exterior, por exemplo, são eventos com hora marcada. Nesses casos, o CGI pode ser solicitado para que o dinheiro entre no momento certo e o pagamento possa ser efetuado a longo prazo.

3. Como funciona o Crédito com Garantia de Imóvel?

Antes de tudo, vale ressaltar que o empréstimo com imóvel em garantia pode ser solicitado tanto por pessoas físicas quanto por pessoas jurídicas, e os valores podem ser utilizados como melhor lhe convier. Uma pessoa física, por exemplo, pode recorrer ao CGI para investir no próprio estabelecimento e organizar o seu fluxo de caixa sem grandes restrições.

Além disso, não há a necessidade de o contratante ser proprietário do imóvel. Exige-se, no entanto, que este participe dos processos de contratação, comprovando a sua anuência em relação a todas as condições e aos riscos. 

De maneira resumida, você precisará verificar a oportunidade de crédito junto a uma instituição financeira, apresentando documentos pessoais e do imóvel. Algumas organizações podem solicitar informações adicionais, como declaração de inexistência de débitos condominiais e Imposto de Renda. 

Após essa análise detalhada dos papéis, será definido o valor do empréstimo pelo banco. Ao assinar o contrato, você já pode ter acesso ao crédito disponível, como veremos detalhadamente a seguir.

4. Quantas etapas integram o processo?

Você precisará cumprir 5 etapas junto ao banco para conseguir o crédito com garantia real. Conheça melhor cada uma delas!

Simulação

O primeiro passo para conseguir o empréstimo é simular o montante a ser disponibilizado pela instituição de acordo com o valor atualizado do seu imóvel. Atualmente, diversas organizações oferecem esse serviço por meio do próprio site na internet.

Dessa forma, o solicitante não precisa se deslocar até uma agência e pode esclarecer dúvidas com um consultor virtual. Outra possibilidade é ligar para a instituição financeira. O importante é que, de início, você pergunte o que achar necessário e avalie se o serviço oferecido pela empresa atende às suas expectativas.

Aprovação do crédito

O próximo passo é, conforme os resultados da simulação, solicitar a aprovação do crédito à instituição financeira. Isso, porque, de acordo com as informações prestadas por você na primeira etapa, o banco cederá ou não o valor pretendido.

Nessa fase, será analisada a documentação como um todo e, em muitos casos, a situação financeira do cliente. Afinal, a instituição também precisa se assegurar dos riscos de inadimplência. Em linhas gerais, o crédito solicitado e o valor prévio do imóvel serão considerados.

Avaliação do imóvel

Paralelamente à etapa de análise de documentos e aprovação de crédito, uma empresa especializada avaliará o imóvel, a fim de definir um valor definitivo do bem que será colocado em garantia. É por meio dessa perícia que o banco terá certeza de que o imóvel suporta a dívida.

Vale lembrar que, tendo em vista a possibilidade de valorização ou desvalorização da propriedade indicada, a aprovação final do CGI só ocorre após a avaliação de imóveis definitiva. Serão levados em conta critérios como: localização, conservação e infraestrutura.

Análise jurídica

A análise jurídica é a etapa na qual os documentos serão conferidos, passando por uma triagem. Nessa fase, o banco se certificará de que todos os critérios foram cumpridos e, assim, de que é possível emitir o contrato e formalizar o empréstimo.

Contrato

Por último, depois que tudo foi aprovado e conferido, é liberado o contrato para a assinatura e a Cédula de Crédito Bancário (CDB). Vale lembrar que a averbação de imóvel da alienação do bem ao banco deve ser feita no Cartório de Registro de Imóveis. É importante, nesse sentido, observar as taxas para esse tipo de serviço. Então, o contrato final deve ser levado à instituição financeira.

5. Quais são os benefícios do CGI?

Confira, agora, alguns benefícios que você terá ao optar pelo CGI em relação aos demais tipos de empréstimo e financiamento!

As taxas são atrativas

Sem dúvidas, uma das grandes vantagens de dar o próprio imóvel ou um bem de terceiro em garantia é que as taxas de juros tendem a ser bem mais atrativas. 

Isso, porque os riscos do CGI para o banco são menores do que o empréstimo pessoal ou o crédito do cheque especial, por exemplo. Afinal, nesse caso, ao ter a dívida inadimplida, a instituição financeira pode tomar o bem para si, satisfazendo os valores por inteiro.

Assim, enquanto as taxas do cheque especial podem chegar a 8% ao mês, no CGI, o devedor pode entrar em acordo para pagar menos que a metade da cobrança. É importante estar atento às variações de instituição para instituição.

O prazo de pagamento é estendido

Pela segurança da operação, tanto para o banco quanto para o solicitante, os prazos de pagamento também podem ser negociados para um tempo maior. É fundamental lembrar que a intenção da instituição financeira não é tomar o bem para si, mas receber os valores acordados inicialmente. Uma preocupação natural, porém, é o risco de perda do imóvel.

Saiba que não há motivo para se preocupar. Com um bom controle financeiro pessoal, é possível conquistar excelentes oportunidades, com prazos de até 20 anos para a quitação. Em comparação ao empréstimo pessoal, por exemplo, esse é um tempo bastante confortável para se organizar financeiramente.

Não há necessidade de desocupar o bem

Ao contrário do que muitos pensam, não é necessário desocupar o bem para ter o empréstimo em mãos. Enquanto o contrato estiver vigente, haverá alienação de bens ao banco, mas não transmissão do domínio sobre a propriedade.

Portanto, é possível dar em garantia o imóvel em que você reside ou exerce atividade comercial. Em alguns casos, porém, há limitações em relação ao imóvel. Há, por exemplo, instituições que exigem um valor mínimo na avaliação do bem para ceder a garantia. Outras não aceitam terreno sem qualquer edificação. Novamente, portanto, é preciso conhecer as particularidades de cada empresa e serviço.

A liberação do capital é rápida

A liberação rápida do capital disponível para empréstimo também é um atrativo dessa modalidade de crédito. Assim que o banco aprova a documentação e o contrato é formalizado, o dinheiro pode cair na conta em até 30 dias.

Essa é considerada, inclusive, uma das formas mais seguras de ter acesso a empréstimo de maneira ágil. Por outro lado, é fundamental contar com uma instituição financeira de credibilidade. 

Para escolher o melhor banco, é importante observar comentários de clientes que já firmaram esse contrato com as diversas organizações do mercado e pesquisar a qualidade do atendimento ao público.

Não é preciso justificar o uso do dinheiro

Como visto, também não há destinação específica para o crédito liberado. O solicitante que tiver acesso ao capital pode realizar qualquer operação posteriormente, inclusive projetos pessoais e de crescimento profissional.

Diferentemente do que ocorre em algumas modalidades, em que o próprio bem financiado junto ao banco fica alienado a ele, você poderá contar com o dinheiro da forma como melhor lhe convier, desde que os prazos estabelecidos para o pagamento sejam cumpridos adequadamente.

O imóvel não precisa estar quitado

Outra vantagem é que o bem colocado em garantia não precisa estar quitado integralmente. Um imóvel financiado, por exemplo, pode ser indicado mesmo se já tiver sido alienado por um empréstimo anterior. 

Em julho deste ano, o Conselho Monetário Nacional aprovou regras sobre esse tipo de operação. Entretanto, é preciso estar atento ao cálculo do novo crédito, já que ele depende do valor do imóvel definido na avaliação e do financiamento realizado anteriormente.

A regra é que a dívida total do empréstimo, o valor do financiamento e o novo crédito não ultrapassem 90% do bem que será posto em garantia. Além disso, o prazo para pagar o novo crédito não pode ser maior que o tempo que resta para quitar o financiamento. De qualquer forma, essa pode ser uma boa oportunidade para quem tem único imóvel.

6. Que aspectos considerar ao solicitar o crédito?

O CGI, sem dúvidas, pode ser uma boa opção para tirar seus projetos do papel — os quais, como vimos, podem ser diversos. Mas, afinal, como saber o momento certo para solicitar o empréstimo e o que é indispensável considerar ao tomar essa decisão? Confira, a seguir, alguns tópicos importantes para esclarecer suas dúvidas!

Objetivos pessoais

Para saber se o CGI é a melhor opção, vale alinhar as suas metas pessoais, ou seja, compreender o que você deseja executar com o crédito em mãos. Isso permitirá entender se o empréstimo é necessário e, em caso afirmativo, a ter em mente o objetivo do investimento que você pretende fazer.

Algumas pessoas, ao terem contato com valores altos, podem acabar destinando o dinheiro a propósitos diversos, perdendo as metas iniciais de vista. Assim, além de não realizar o projeto, o sujeito pode criar dívidas desnecessárias. 

Uma dica para fazer bom uso dos valores é escrever o seu objetivo em um papel e deixá-lo em um local visível da casa. Assim, você se lembrará do motivo pelo qual contraiu o empréstimo.

Valor do projeto

Após definir o seu objetivo e verificar se o CGI é a melhor opção, quantifique os valores necessário para colocar o seu projeto em prática. Se possível, elabore um orçamento listando todos os gastos.

Se você vai realizar uma obra ou construir uma casa, por exemplo, coloque no papel o que será feito e quanto dinheiro seria necessário para isso. Essa etapa é importante porque permite saber exatamente o valor a ser solicitado ao banco, de modo que você se submeta às taxas na medida exata do montante que deseja levantar. 

Ao deixar de fazer orçamento, corre-se o risco de pedir a mais ou uma quantia insuficiente.

Etapas de planejamento

Outra dica é elaborar as etapas de desenvolvimento do seu projeto. Isso é importante para que, ao seguir as fases de aprovação do crédito e ter o dinheiro na conta, você saiba como aplicá-lo da melhor maneira. Ao otimizar o empréstimo recebido, ele poderá, de fato, atender às suas expectativas, permitindo, ao final, que seu projeto esteja inteiramente finalizado.

Naturalmente, alguns sonhos levam anos até tomar forma. Para a abertura do próprio negócio, por exemplo, há diversas burocracias que devem ser seguidas no mercado. É interessante prever esse tempo e cada fase de aplicação do capital.

Organização das finanças

Por último, com base nas parcelas que serão pagas pelo CGI, é fundamental que você se planeje financeiramente. Afinal, o compromisso com o banco ainda deverá ser cumprido mensalmente até a quitação integral do empréstimo.

Sendo assim, separe uma parte dos seus rendimentos para essa destinação e reorganize as suas finanças. Se possível, guarde uma porcentagem da sua receita para criar uma reserva de emergência. Com isso, se houver algum imprevisto, você continuará o pagamento do empréstimo sem riscos de ter o imóvel leiloado pelo banco.

7. Por que o CGI é uma boa alternativa para ajudar no alcance dos objetivos?

Como se sabe, a grande maioria da população não dispõe de capital em mãos para realizar os próprios sonhos. Diante desse contexto, muitos se planejam para economizar e poupar dinheiro e, a longo prazo, alcançar o que desejam. Mas a verdade é que nem tudo pode ser deixado para depois.

Há grandes oportunidades que exigem ação no momento em que aparecem. O investimento em imóvel que está a preço baixo e a possibilidade de operar boas aplicações e de lançar o seu negócio são exemplos que exigem a aplicação imediata de valores.

Ainda mais em um contexto de instabilidade do mercado e sucessivas crises, é preciso aproveitar os momentos favoráveis para tirar as ideias do papel e conseguir, a um custo menor, realizar grandes feitos. O Crédito com Garantia de Imóvel, nesse sentido, faz com que, rapidamente, você consiga capital a juros baixo. Isso evita que a oportunidade se transforme em mais dívidas no futuro.

É certo que muitos ainda têm receio acerca do CGI, especialmente aqueles que dispõem de um único imóvel para moradia ou que não contam com o auxílio de qualquer familiar para indicar propriedade. É preciso pensar, por outro lado, que o medo só tem fundamento se houver falta de organização financeira e controle do orçamento.

Atualmente, são diversas as oportunidades disponíveis para colocar os seus projetos em prática. Para quem deseja adquirir uma casa, por exemplo, há a possibilidade de conseguir carta de crédito de imóvel por meio do consórcio. Ainda, é possível solicitar tipos diferentes de empréstimo pessoal ou financiamento para empreendimentos e veículos.

Uma das modalidades mais atrativas do mercado, no entanto, é o CGI. Isso, porque ele permite acesso a capital independentemente do motivo. Essa característica dá maior liberdade para empreender antigos projetos e realizar sonhos, como a compra de carro ou uma viagem para o exterior. Ainda, há as vantagens do juro baixo e do pagamento a longo prazo.

Por outro lado, é preciso ter consciência dos riscos desse tipo de contrato e, antes mesmo de solicitar o Crédito com Garantia de Imóvel, se organizar financeiramente para assegurar que ele seja cumprido em sua totalidade. Uma dica, nesse sentido, é revistar o seu orçamento mensal, verificando gastos que podem ser contidos e redestinando receitas.

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