Bancos apostam em taxas baixas, e crédito imobiliário pode ser a solução para conquistar a casa própria

Maio 2020

13 minutos de leitura

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A conquista da casa própria é o sonho ou mesmo a necessidade de boa parte dos brasileiros que buscam independência e uma vida longe do aluguel. Apesar das adversidades atuais, o momento pode ser interessante para que pretende alcançar esse objetivo com a ajuda de linhas de crédito imobiliário. Isso porque o cenário econômico permite encontrar alternativas com taxas bastante competitivas, o que facilita a aquisição do imóvel desejado.

Por isso, este conteúdo traz um panorama que mostra como o crédito imobiliário pode ser a solução que você busca para conquistar seu imóvel próprio. Vamos trazer em detalhes como essa opção funciona, explicar por que o momento é favorável e indicar alternativas também interessantes, caso você conclua não ser essa a melhor opção no momento. Boa leitura!

Qual o panorama do crédito imobiliário no Brasil atualmente?

Embora o cenário econômico seja bastante incerto, alguns aspectos podem favorecer quem está interessado em contratar crédito imobiliário para conquistar sua casa própria.

O primeiro desses dados positivos é o da queda histórica da taxa Selic, que atingiu o seu menor índice desde 1999, quando foram adotadas as metas de inflação no país. Desde março de 2020, a taxa básica de juros da economia nacional é de 3,75% ao ano.

O nível já baixo dos juros não impede que ele caia ainda mais nos próximos meses, a depender do desenvolvimento do cenário econômico.

Como a Selic serve de referência para as demais operações de crédito da economia, a tendência é que os juros do crédito imobiliário se tornem mais ainda atrativos com essa queda.

Com isso, depois de anos em marcha lenta, o mercado imobiliário também vê um reaquecimento, que se reflete no número de novos negócios fechados. Considerando apenas os financiamentos imobiliários feitos com recursos captados das cadernetas de poupança, o aumento em 2019 foi de 37% em relação a 2018, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP).

Em 2020, a expectativa é de que esse crescimento continue superior a 30%. Outro dado positivo vem do Banco Central: nos 12 meses entre janeiro de 2019 e janeiro de 2020, o volume de concessão de crédito imobiliário para pessoas físicas subiu 16%, com um saldo total de operações de crédito em andamento superior a R$ 640 bilhões.

Esses números indicam o potencial da construção civil como um dos motores da economia nacional. Em 2019, o Produto Interno Bruto (PIB) do setor avançou 1,6%, enquanto o da economia como um todo cresceu 1,1%.

O número positivo para a construção civil foi o primeiro em 5 anos, uma vez que esse setor foi um dos mais afetados pela recessão que atingiu o país entre 2015 e 2016.

Por que isso pode ser uma oportunidade interessante?

Ainda de acordo com o Banco Central, os juros médios cobrados nessas operações tiveram uma redução ao longo do ano passado. A taxa média era de 8,3% ao ano no começo de 2019 e caiu para 7,4% nesse início. Essa movimentação é reflexo, ao menos em parte, da queda da Selic mencionada no tópico anterior.

Além dessa redução nas taxas de juros, que promete continuar nos próximos meses, novas modalidades de crédito imobiliário passaram a ser oferecidas no mercado, com o intuito de oferecer mais alternativas a quem quer financiar sua casa própria.

A Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo, lançou uma modalidade de crédito com juros fixos ao longo de todo o período de financiamento. Vamos detalhar isso mais abaixo, mas, no geral, os valores de um financiamento imobiliário são corrigidos periodicamente. Os índices mais utilizados para essa correção costumam ser a Taxa Referencial (TR) e a inflação medida pela IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Nessa modalidade de crédito com juros fixos, o consumidor ganha flexibilidade e saberá qual o valor a ser pago do início ao fim do financiamento, o que diminui o risco da operação. O crédito liberado terá juros entre 8% e 9,75%, de acordo com o prazo de pagamento e o perfil de quem está solicitando o crédito. Podem ser financiados até 80% do valor total do imóvel.

O cenário positivo para a contratação de crédito imobiliário também pode ser encontrado nos bancos privados, já que, ao contrário do que é comum pensar, não são apenas as instituições públicas (Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil) que cumprem esse papel.

Logo, instituições privadas não devem ser descartadas em nenhuma hipótese por quem está atrás de crédito imobiliário para conseguir sua casa própria.

Além disso, toda essa competição por juros menores favorece o mercado imobiliário, já que desperta o interesse de mais pessoas por esse tipo de operação, tornando-o mais variado, atrativo e acessível.

Como funciona o crédito imobiliário?

Como você viu, o momento é interessante para quem procura crédito imobiliário, por uma série de fatores. Entretanto, para aproveitar as boas oportunidades que podem surgir, é essencial entender de forma detalhada como funciona todo o processo de solicitação e utilização dessas linhas de financiamento, o que é justamente o que vamos fazer nos tópicos abaixo.

O que é o crédito imobiliário e como ele funciona na prática?

O crédito imobiliário, como o próprio nome dá a entender, é uma linha de financiamento concedido por bancos e por instituições financeiras que permite a compra, construção ou reforma de imóveis, sejam eles residenciais, sejam eles comerciais.

Essa modalidade de contratação de crédito guarda algumas similaridades com o crédito pessoal, com a diferença de que ele é destinado a uma finalidade específica (a compra de um imóvel, no caso).

O crédito imobiliário costuma ser uma das primeiras opções para quem quer comprar sua casa, mas não pode fazê-lo pagando o valor integral à vista. Com ele, o consumidor pega o dinheiro emprestado e passa a pagar a instituição que liberou os recursos com parcelas que se estendem por vários anos, em prazos acordados no momento da negociação e que devem estar estabelecidos em contrato.

Com isso, o consumidor já pode usufruir do imóvel a partir do momento em que a transação é concluída. O vendedor, por sua vez, recebe o pagamento direto da instituição financeira.

É raro encontrar linhas de crédito imobiliário que financiem o valor integral do imóvel. Dessa forma, o interessado deve estar preparado para negociar o tamanho da entrada a ser dada, bem como fazer um planejamento com o objetivo de ter esse dinheiro em mãos quando for solicitar o crédito.

Durante o período de pagamento do crédito contratado, o imóvel fica alienado: ou seja, ele é registrado em nome da instituição financeira, como forma de garantia em caso de inadimplência. Com o crédito quitado, a propriedade é transferida em definitivo para o comprador.

Quem concede esse crédito?

Bancos, sejam eles públicos ou privados, são as principais fontes de crédito imobiliário, embora não sejam as únicas instituições financeiras que podem fazer isso. Sociedades de crédito imobiliário, associações de crédito, companhias hipotecárias e cooperativas de crédito estão entre algumas das instituições que podem servir como agentes financeiros nesse tipo de operação.

Os bancos costumam ter oferta maior de crédito imobiliário, principalmente graças ao seu poder de captação de recursos, que é base desse tipo de operação: as instituições financeiras buscam dinheiro no mercado (com os depósitos de cadernetas de poupança, por exemplo) e repassam aos consumidores interessados no financiamento, mediante a cobrança de juros.

Como funciona o cálculo das parcelas?

De forma geral, o cálculo das parcelas é feito levando em conta o valor integral do imóvel, o tempo estipulado para pagamento do crédito e as taxas de juros cobradas, além de outras taxas, impostos e seguros cobrados tipicamente nessas operações.

Nas modalidades tradicionais de financiamento, o valor das parcelas é corrigido periodicamente. Como os prazos de pagamento de crédito imobiliário são longos, esse ajuste no valor das parcelas evita que haja saldo devedor no final, o que faz com que o consumidor tenha que arcar com esses valores todos de uma vez na hora de pagar a última parcela.

Além disso, as correções também evitam o comprometimento do equilíbrio das instituições financeiras, que captam os recursos financeiros no mercado e precisam pagar por ele, na forma de juros aos investidores.

Esses reajustes são feitos com base nas já citadas Taxa Referencial (TR) ou a inflação medida pelo IPCA. A TR está zerada desde setembro de 2018, enquanto a inflação pelo IPCA é calculada e divulgada mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), que coleta o preço de uma série de produtos para estimar qual foi o aumento em relação ao mês anterior.

O IPCA é considerado a inflação oficial do Brasil. Para ter uma noção, o IPCA de março (divulgado no começo de abril) foi de 0,07%. Em 2020, o acumulado é de 0,53%. Nos últimos 12 meses, o índice alcançou 3,3%.

Quem contrata crédito imobiliário também precisa entender como funcionam as diferentes possibilidades de amortização da dívida (ou seja, a forma como os valores vão sendo abatidos à medida que as parcelas vão sendo pagas). Existem duas formas principais para isso: a tabela SAC (sigla para Sistema de Amortização Constante) e a tabela Price. Veja mais detalhes sobre elas a seguir.

Tabela SAC

A tabela SAC é a adotada com mais frequência quando falamos de crédito imobiliário. Nessa forma de amortização, como o nome já sugere, o tamanho do abatimento é constante. Ou seja, o valor pago será utilizado para abater a dívida de forma igual do começo ao fim.

Dessa forma, o saldo devedor diminui de forma mais rápida, e os juros a serem pagos ficam menores. Por isso, na tabela SAC, o valor das parcelas começa maior e diminui progressivamente.

Tabela Price

A tabela Price é mais adotada no financiamento de outros tipos de bem, como veículos. Nela, o valor das parcelas é o mesmo durante todo o financiamento. Contudo, a amortização é menor no começo e cresce à medida que o tamanho dos juros for diminuindo.

De qualquer forma, independentemente da tabela escolhida, o prazo de pagamento do financiamento encerra-se no prazo estipulado no contrato, já que os juros utilizados para o cálculo dos pagamentos se mantêm.

Quais taxas e impostos são cobrados?

Como já mencionamos, não são só os juros e o valor referente à amortização que compõem o montante a ser pago pelo crédito imobiliário. É preciso colocar nessa conta eventuais taxas, impostos, seguros e outras obrigações que podem surgir.

O Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) é a principal obrigação tributária relativa à movimentação financeira do crédito imobiliário. Apesar disso, crédito para pessoas físicas com finalidade habitacional são isentos dessa cobrança.

Tal benefício não vale para contratações feitas por pessoas jurídicas ou para imóveis comerciais. Nesses casos, confira como funciona o mecanismo de cobrança e alíquota aplicada.

Além dos tributos relativos à operação financeira, é preciso observar com cuidado quais são as taxas cobradas nas operações de compra e de venda de imóvel, bem como o custo de toda a papelada comum a esse tipo de negócio.

Por isso, prepare o bolso para o pagamento do IBTI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), cuja alíquota varia de acordo com cada município. Além disso, veja quais serão os custos e as taxas com registros e escrituras em cartórios para não ser surpreendido com essas despesas na hora de colocar as mãos nas chaves.

Quais documentos são solicitados?

Para ter acesso ao crédito imobiliário, é necessário passar por uma análise prévia. Ela começa com a solicitação de uma série de documentos por parte da instituição financeira. Essa lista varia de acordo com as políticas de cada empresa, mas costuma seguir mais ou menos o que está listado logo abaixo:

  • documentos de identificação pessoal;
  • comprovantes de renda e de residência;
  • declaração de Imposto de Renda, quando houver;
  • referências pessoais.

Com essa documentação em mãos, a instituição financeira fará a análise de acordo com suas políticas e definirá se o pedido de crédito imobiliário pode continuar. Nessa avaliação, são levados em conta também o histórico do consumidor, o que inclui eventuais restrições cadastrais em seu nome devido a dívidas passadas ou um número de score baixo.

Como escolher o imóvel ideal?

Escolher o imóvel ideal passa por uma série de fatores, para que, dessa forma, o bem escolhido seja capaz de atender às suas necessidades. O primeiro passo envolve definir o valor, para que o pagamento posterior do crédito contratado seja compatível com sua capacidade financeira, ainda mais considerando que esse compromisso se estenderá por anos (ou mesmo décadas).

Lembre-se sempre que o tamanho da parcela não pode comprometer a maior parte do seu orçamento. Ainda que o crédito possibilite que você fique longe do aluguel, a rotina de uma casa exige honrar outras despesas.

A partir da definição da faixa de valores para o imóvel, comece a pensar na localização, que deve oferecer opções satisfatórias de transporte, comércio, educação e lazer. Avalie também a condição de acesso a serviços básicos (como água, esgoto e telefonia) e a segurança da região, principalmente durante a noite.

Se o imóvel não for novo, confira com cuidado as condições da construção. Para isso, é necessário fazer uma vistoria minuciosa, que inclua a avaliação de questões estruturais, como as instalações de água, de luz elétrica, e o acabamento. Imóveis usados podem demandar manutenção, embora sejam mais baratos que os novos ou aqueles comprados ainda na planta.

É possível utilizar o FGTS?

Todo trabalhador contratado em regime de CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas) tem como direito o pagamento mensal do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Com ele, o trabalhador forma uma poupança, por meio de depósitos mensais feitos pelo empregador.

O dinheiro pode ser utilizado em diversas circunstâncias, e uma dela é a compra de imóveis, seja na entrada, seja na amortização do financiamento, seja para quitá-lo. Todavia, é preciso respeitar algumas circunstâncias para ter acesso ao dinheiro para esse fim.

De forma geral, o imóvel no qual o dinheiro do FGTS será investido deve ser para uso próprio e estar localizado na cidade em que o trabalhador exerce sua atividade. Além disso, é preciso ter contribuído com o fundo por pelo menos 3 anos e não ter nenhum outro imóvel no seu nome.

Condições específicas sobre a utilização do FGTS devem ser sempre consultadas junto à Caixa Econômica Federal, que é responsável pela gestão de todo o dinheiro depositado nas contas do fundo de garantia.

Onde conseguir crédito imobiliário com taxas mais competitivas?

Se você quer aproveitar ao máximo o crédito imobiliário, vá atrás de instituições financeiras que ofereçam taxas mais competitivas que a média do mercado. Por isso, é importante saber como fazer essa comparação em busca das melhores condições.

Como regra, considere não apenas as taxas de juros informadas e sim o chamado CET (Custo Efetivo Total), que une, em um único número, todos os custos envolvidos nessa contratação de crédito.

Não é raro que uma instituição ofereça juros menores, mas embuta outros custos que façam o CET ficar maior. Não se esqueça de avaliar no CET o peso do pagamento de seguros e de outras taxas.

Confira também como é feito o reajuste do financiamento, quando ele não tiver taxas fixas. Só para reforçar: os dois índices mais empregados para o cálculo dessa correção são a TR e a inflação medida pelo IPCA. Essa escolha é importante, já que, por mais que a inflação esteja sob controle hoje, ela pode aumentar no longo prazo.

O mesmo banco pode oferecer taxas diferentes de acordo com o perfil do cliente. Por isso, é normal que as taxas partam de um patamar mínimo e sejam calculadas a partir do histórico do consumidor ou mesmo do seu grau de relacionamento com a instituição financeira.

Ir além dos bancos públicos também ajuda a encontrar taxas mais competitivas. A concorrência no mercado é grande; por isso, nessa disputa, instituições privadas são capazes de competir de igual para igual com as empresas que detêm a maior fatia desse mercado.

Quando vale a pena recorrer a ele?

Diante de toda avaliação necessária antes de fazer o investimento na casa própria, é preciso pensar se vale a pena recorrer ao crédito imobiliário para realizar esse sonho, uma vez que essa opção de crédito pode não ser a melhor saída sempre.

O imóvel em si e as taxas cobradas pelo crédito são condições básicas para saber se o negócio vale a pena. Além disso, avalie se você tem dinheiro para dar uma boa entrada, se há perspectiva de valorização da propriedade, se o valor dela está condizente com o mercado e se o prazo de financiamento não é longo demais.

Por fim, o crédito imobiliário torna-se interessante também quando o interessado na compra quer ter acesso mais rápido ao imóvel. Embora existam algumas burocracias, o processo até ter as chaves em mãos para o novo lar costuma ser mais rápido do que de alternativas no mercado.

Quais são as alternativas disponíveis no mercado e como conseguir taxas menores?

Na hora de avaliar se o crédito imobiliário é a melhor saída para a compra de imóvel, é importante não desconsiderar alternativas do mercado antes de decidir.

Para quem consegue esperar mais tempo até entrar na nova casa, um consórcio imobiliário pode ser uma alternativa interessante. Essa mesma vantagem vale para quem tem dificuldades em conseguir acesso ao crédito imobiliário tradicional.

Em um consórcio, pessoas interessadas na compra de bens do mesmo tipo unem-se sob a supervisão de uma administradora para reunir o dinheiro necessário, por meio de pagamento de parcelas mensais.

À medida que o dinheiro vai sendo acumulado, são sorteados contemplados, que têm acesso antecipado à carta de crédito, o que permite a compra do imóvel dentro do valor estipulado no começo do consórcio. A grande vantagem dessa forma de adquirir bens é a ausência de juros, o que pode representar uma economia satisfatória.

Mas para quem não pode esperar, uma alternativa oferecida pelo Banco Rodobens é o Crédito com Garantia de Imóvel (CGI), que permite que um bem já quitado seja utilizado na contratação de crédito. Com essa garantia, a chance de inadimplência cai bastante. Por outro lado, torna-se impossível negociar o bem vinculado à operação enquanto os valores não forem quitados, ok?

Quem quer aproveitar o momento para conquistar o grande objetivo de vida que é ter uma casa própria tem no crédito imobiliário uma boa alternativa. Mas sempre é bom, antes de fechar qualquer negócio, ver o que o mercado tem a oferecer e procurar sempre as condições mais alinhadas com a sua necessidade. Dessa forma, aumentam as chances de você sair satisfeito e com as chaves de casa na mão!

Quer ter segurança na hora de cuidar do seu patrimônio? Então, não perca mais tempo: entre em contato agora mesmo com o Banco Rodobens e confira as melhores soluções!

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