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Passo a passo: como usar o FGTS para comprar sua casa própria

Junho 2019

11 minutos de leitura

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Muitas pessoas têm como grande plano de vida a aquisição da casa própria. E não é para menos! Afinal, essa é uma conquista que pode ser vista como a garantia de um futuro tranquilo, sem as típicas preocupações de quem paga aluguel. Nesse sentido, o fundo de garantia retido pode ser de grande ajuda na realização desse sonho.

O detalhe é que, por mais que se trabalhe bastante para isso, a tarefa de guardar dinheiro suficiente para fazer essa compra à vista pode ser praticamente impossível. Encontrar um empréstimo bancário que caiba no orçamento também não é fácil, fato que faz com que muitos permaneçam presos aos contratos de aluguel, desembolsando altos valores por algo que não é efetivamente seu.

Felizmente, porém, existe uma alternativa que pode ser o empurrão que faltava para viabilizar seus planos: a utilização dos recursos do FGTS para comprar casa! Lançar mão do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para ajudar no sonho da compra da casa própria é uma ótima opção, que pode ser aproveitada tanto para adquirir uma residência pronta como para investir em um imóvel em construção, sabia?

Que tal ver um passo a passo sobre como usar seu FGTS para comprar um imóvel? Continue acompanhando!

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Entenda o que é o Fundo de Garantia

Antes de mais nada, é bom entender direitinho o que é esse recurso. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é formado por valores depositados pelos empregadores em contas específicas na Caixa Econômica Federal. O montante, que é depositado mensalmente e corresponde a 8% dos vencimentos em folha, é do trabalhador.

O Fundo de Garantia foi instituído por lei em 1966 e é, até os dias de hoje, um dos dispositivos mais importantes previstos em nossa legislação trabalhista. Sua função é dar proteção ao profissional no caso de uma demissão feita por iniciativa da empresa. É por isso que, quando uma pessoa é demitida do trabalho, ela tem direito a sacar o saldo existente em sua conta do FGTS.

Um dos objetivos desse benefício, portanto, é funcionar como uma reserva para o trabalhador, a fim de resguardá-lo em casos de emergência. Enquanto ficam depositados, os recursos são usados pelo governo para financiar iniciativas em diversas áreas, como de habitação popular, infraestrutura urbana e saneamento básico.

Além dos casos de demissão, a lei prevê que o valor depositado em uma conta do FGTS pode ser utilizado pelo titular nas seguintes situações:

  • para a compra da casa própria;

  • para construir em terreno próprio;

  • em situações de calamidade no local onde mora;

  • diante de diagnósticos de doenças graves;

  • após 3 anos sem trabalhar com carteira assinada.

Vale lembrar que, se o trabalhador pedir demissão ou for demitido por justa causa, ele não terá direito de sacar o saldo do FGTS. Como cada contrato de trabalho dá origem a uma nova conta, o trabalhador deve verificar o saldo e a situação de todas para saber quanto realmente tem acumulado em seu Fundo de Garantia.

Atualize-se sobre as contas inativas

Você já deve ter ouvido falar sobre contas inativas do FGTS, certo? Mas você por acaso sabe o que elas realmente são? Simples: as contas inativas são aquelas associadas a contratos de trabalho que já foram encerrados, e, portanto, ficaram sem movimentação.

Isso acontece sobretudo nos casos em que o trabalhador pede demissão ou é desligado de uma empresa por justa causa. Nessas situações, o titular fica com o FGTS retido, impossibilitado de usufruir dos recursos. Mas atenção: quem pensa em adquirir uma casa própria ou amortizar um financiamento imobiliário pode sim solicitar a retirada dos valores depositados em contas inativas para viabilizar seus planos.

Você tem dinheiro parado em contas inativas do FGTS, mas não atende aos requisitos para realizar o saque? Pois ainda assim você pode utilizá-lo para adquirir sua tão sonhada casa própria!

A liberação dos recursos de contas inativas em 2017

Como vimos, a retirada dos valores depositados em contas inativas só pode ser realizada pelo titular nas situações que estão previstas em lei. No entanto, uma decisão do governo federal permitiu que, no ano de 2017, todos os trabalhadores pudessem sacar os recursos contidos nessas contas por um período determinado.

Nesse contexto, portanto, não era mais preciso esperar os requisitos legais, como a aposentadoria ou os 3 anos sem trabalhar. Bastava se dirigir até um terminal de autoatendimento da Caixa com o Cartão do Cidadão ou até uma agência com os documentos pessoais para fazer a retirada do dinheiro.

Muitas pessoas se beneficiaram desse resgate, usando o FGTS para comprar sua casa própria, quitar dívidas ou adquirir quaisquer outros bens. Contudo, o prazo para esse saque terminou em 31 de julho de 2017, fazendo com que o modelo regular de retirada voltasse a vigorar.

Assim, quem tem contas inativas só pode sacar o valor lá depositado diante das situações que já conhecemos — como a compra da casa própria.

Confira se você cumpre os requisitos

A utilização dos recursos depositados em contas do Fundo de Garantia para a compra da casa própria foi regulamentada em 1998. Para isso, o interessado deve cumprir alguns requisitos, que são:

  • ter trabalhado pelo menos 3 anos sob o regime do FGTS — ou seja, de carteira assinada;

  • não ser proprietário de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer parte do território brasileiro;

  • não possuir imóvel residencial no município onde pretende comprar a propriedade;

  • trabalhar ou morar no município em que fica o imóvel que se pretende adquirir com o FGTS;

  • para pagamento de financiamento, é preciso estar com as parcelas da negociação em dia.

Existem também alguns requisitos relacionados ao imóvel que será adquirido. Confira quais são eles:

  • o imóvel deve estar avaliado em até 950 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, passando para 800 mil nos demais estados;

  • o terreno deve estar em nome do titular da conta do Fundo de Garantia;

  • o imóvel deve ser destinado à moradia do titular;

  • a situação do imóvel deve estar regular junto a todos os órgãos competentes.

Uma dúvida comum em relação ao uso do FGTS para comprar casa está relacionada à necessidade de ter algum vínculo com a Caixa Econômica para dar entrada no processo. A resposta é não. O único papel obrigatório da Caixa Econômica é gerenciar os valores do fundo de garantia retido e disponibilizá-los na conta destinada a isso.

A intermediação da compra do imóvel, por sua vez, pode ser feita por qualquer instituição financeira. Se você não tem conta corrente na Caixa Econômica e prefere fazer pelo seu próprio banco, por exemplo, o processo é bem simples. Basta ir a uma agência e comunicar sua intenção de usar o FGTS para tal finalidade.

Vale destacar que alguns bancos já oferecem esse tipo de atendimento por outros canais, como telefone, internet banking etc. O que acontece no contrato de compra é que o banco insere uma cláusula referente ao uso do dinheiro, faz o saque e deposita para você.

Reúna a documentação necessária

Se você se encaixa em todos os critérios listados acima, é hora de separar os documentos exigidos para pedir a liberação do dinheiro do FGTS no banco. São eles:

  • a carteira de identidade;

  • o Cadastro de Pessoa Física (CPF);

  • a certidão de nascimento;

  • a certidão de estado civil, se for o caso;

  • a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS);

  • o comprovante de residência atual com no máximo 3 meses de vencimento — contas de serviços, como água, gás ou luz;

  • a certidão de matrícula e uma cópia do IPTU do imóvel que deseja comprar.

No entanto, mesmo com tudo devidamente providenciado, não pense que o banco vai entregar o valor nas suas mãos, ok? Na prática, a instituição financeira intermedeia a compra, pagando diretamente ao vendedor — desde que todas as condições sejam atendidas, claro.

Fique de olho nos limites de valor

Embora o FGTS seja uma boa solução para o financiamento da casa própria, é preciso ficar atento ao valor máximo de compra permitido pela legislação. Como esse limite vive sofrendo alterações, procure sempre por informações atualizadas em sites de órgãos oficiais antes de dar o pontapé inicial no processo.

Atualmente, o valor máximo para a compra de um imóvel nessas condições é de 950 mil reais para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. Para os demais estados, o limite é de R$ 800 mil.

Conheça os impedimentos de uso do FGTS

Além de ficar atento ao valor do imóvel, também é preciso estar ciente de que não é possível usar esses recursos para comprar bens comerciais ou um terreno onde já existe uma construção em andamento. Lembre-se de que a ideia do uso do FGTS é facilitar o acesso à casa própria. Portanto, tudo o que se propõe a beneficiar uma moradia existente ou a adquirir imóveis que não sejam para uso residencial é proibido.

Com base nessa mesma premissa, os recursos do FGTS também não podem ser usados para reformar ou ampliar imóveis, tampouco para comprar materiais de construção. Por fim, é bom destacar ainda que o FGTS não pode ser sacado para comprar imóveis de terceiros, incluindo parentes e cônjuges.

Conheça as condições de amortização

Resumidamente, existem três maneiras de você usar o fundo de garantia para comprar casa. A primeira e mais simples é o uso do FGTS como parte do valor total a ser pago. Nesse caso, estamos falando de um imóvel comprado à vista. A segunda é o abatimento de parte das prestações. Isso significa que você pode usá-lo para adiantar certa quantidade de parcelas.

Para isso, no entanto, o contrato de financiamento deve ter sido feito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Essa alternativa permite, por exemplo, reduzir em até 80% o valor das parcelas em até 12 meses consecutivos.

Por fim, a terceira opção é por amortização ou liquidação do saldo devedor. As condições são as mesmas da alternativa anterior. Porém, nesse caso, o pagamento envolve apenas a quitação total ou o pagamento de parcelas inteiras.

Aprenda a fazer o investimento certo

Na maioria dos casos, o FGTS é usado por quem está adquirindo a primeira casa própria. Especialmente nesse cenário, por ser um passo importante na vida familiar, os cuidados devem ser redobrados. Se o comprador não tem nenhuma experiência na área imobiliária, é preciso ter mais atenção ainda. Afinal, o FGTS retido na conta é fruto de uma vida de trabalho, devendo ser investido da melhor forma possível.

Para não errar nesse momento crucial, fique atento e só feche a compra depois de uma boa avaliação da sua vida financeira. Isso porque, mesmo com o crédito do FGTS, é bem possível que seja necessário completar o valor do imóvel — como falaremos mais para frente.

Nesse momento de procura, busque corretores sérios, de preferência com indicação de pessoas de confiança e conferência da reputação em Procons e sites especialistas em defesa do consumidor — como o Reclame Aqui.

Não se esqueça de que toda imobiliária precisa ter autorização do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) para atuar. Além do mais, se o imóvel ainda estiver em construção, cheque também a confiabilidade da construtora.

Independentemente do que escolher, avalie pessoalmente o imóvel pretendido, tomando cuidados como:

  • verificar se a metragem realmente vai atender às demandas da família;

  • conversar com possíveis futuros vizinhos para entender a dinâmica e a segurança do bairro;

  • avaliar acessos a serviços, como bancos e supermercados.

Por fim, se seu objetivo for obter uma renda com o imóvel, alugando-o para outras pessoas, procure se informar sobre o contexto e as perspectivas do mercado imobiliário — como valores de aluguel, nível de demanda no bairro e presença de planos para a melhoria da infraestrutura de serviços da região, incluindo novas linhas de metrô ou construção de centros comerciais.

Prepare-se para a vistoria do imóvel

Depois de fazer uma visita pessoal no imóvel e garantir que ele é adequado a suas expectativas e necessidades, é preciso seguir com as checagens oficiais. Nesse ponto, a Caixa Econômica precisa designar um engenheiro ou arquiteto para fazer uma vistoria e avaliar as condições do bem. O banco só libera o uso do FGTS se o parecer técnico na vistoria for positivo.

A documentação do imóvel é exigida, uma vez que o SFH estipula limites de valor para a compra por região — conforme falamos agora há pouco. Também é verificada a existência de dívidas com a Prefeitura, o Estado ou a União. E isso vale tanto para o proprietário atual quanto para o comprador.

Após a conclusão desses passos, é possível fazer a solicitação da liberação dos recursos. E aqui temos um último ponto de atenção, que já citamos brevemente: a instituição financeira só faz a liberação do dinheiro diretamente para o vendedor da propriedade, a fim de garantir que não ocorram fraudes e que a quantia não seja usada para outros fins.

Faça um consórcio para complementar o valor

Na maioria das vezes, o valor do imóvel é maior do que aquele que a pessoa tem no FGTS. Nada impede, contudo, que o trabalhador faça a compra usando o saldo do fundo para quitar uma parte, completando o que falta. Nesse caso, o consórcio pode ser uma ótima alternativa, pois ele funciona como uma ferramenta para facilitar o pagamento do valor não coberto pelo fundo de garantia.

Nesse caso, você tem duas opções. Na primeira, você pode investir o FGTS diretamente no financiamento do imóvel, adotando o consórcio como um complemento para pagar o restante do valor. Nesse caso, é preciso verificar as condições de pagamento junto à instituição responsável pelo financiamento. Na outra opção, o próprio consórcio imobiliário deve cobrir o valor total do imóvel. A função do fundo de garantia, então, é outra.

Aqui, você pode usar o FGTS como lance para o consórcio, aumentando as chances de contemplação e o recebimento da carta de crédito, documento que vai permitir a compra da tão sonhada casa própria. Para isso, é preciso contratar seu consórcio antes e, durante as assembleias, oficializar sua intenção de ofertar um lance usando o FGTS de forma embutida.

Atenção aos valores e taxas nos bancos

É muito comum que as pessoas pensem em financiar o restante do valor do imóvel junto a um banco, mas é preciso ficar atento, porque as taxas de juros, as tarifas bancárias e os índices que determinam os reajustes das parcelas dos financiamentos acabam encarecendo (e muito) o valor do imóvel.

Não há dúvidas de que utilizar os recursos do FGTS para a aquisição de um imóvel é mais interessante do que manter o dinheiro depositado na conta. Isso porque, apesar de o valor ser reajustado mensalmente, os rendimentos são inferiores aos impactos da inflação. Portanto, aplicar esses valores em um projeto sólido é uma excelente maneira de evitar a desvalorização do dinheiro e alcançar seus objetivos.

Além das taxas, outro ponto ao qual você deve ficar atento é o valor. No consórcio, o limite é de R$ 500 mil. O FGTS, por sua vez, será sacado de uma só vez. Se houver a possibilidade e o consorciado quiser realizar um novo pagamento por meio do fundo de garantia, o intervalo mínimo é de dois anos entre as movimentações.

Ainda em dúvida? O ideal é fazer uma simulação de um consórcio, comparando o resultado com as demais opções de crédito para ter certeza das vantagens dessa modalidade. Como você pôde ver neste post, o consórcio pode oferecer uma série de benefícios de acordo com as suas necessidades específicas.

Quer saber como usar o fundo de garantia retido e o consórcio para realizar o sonho da casa própria sem medo de ser feliz? Então entre em contato com a Rodobens para tirar todas as suas dúvidas. Estamos prontos para ajudá-lo na escolha da melhor opção!

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