Saiba quais cuidados você deve ter ao comprar um apartamento

Julho 2016

4 minutos de leitura

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O alto valor final, as dificuldades na obtenção de crédito e a burocracia por trás da documentação processual fazem da compra da casa própria uma ação ainda mais importante. E a verdade é que a compra de um apartamento ou de uma casa, ápice do sonho de consumo da maioria das famílias brasileiras, exige extremo cuidado. Afinal, são diversas as situações que podem resultar em anulação do negócio, altos custos de manutenção por vícios que não percebidos no ato da compra ou até retomada do bem para leilão. Melhor se precaver, não concorda? Então fique de olho no nosso post, pois vamos dar algumas recomendações sobre a que é fundamental se atentar para evitar prejuízos!

Imóvel usado

Caso o imóvel seja usado, é necessário redobrar a atenção com os documentos apresentados relativos ao próprio bem, tais como:

  • Matrícula atualizada: para constatar que quem está vendendo o apartamento é realmente quem figura no documento;

  • Certidão atualizada de IPTU: para observar se a casa ou o apartamento não possui quaisquer débitos com a prefeitura;

  • Certidão negativa de débitos condominiais: para checar a quitação das taxas prévias de condomínio;

  • Serviços básicos: para avaliar a quitação de débitos junto às concessionárias de água e esgoto, energia e gás;

  • Pesquisas em entes públicos: para saber se o imóvel pretenso não está declarado como de utilidade pública — já imaginou comprar um imóvel que está em vias de ser desapropriado?

Caso o vendedor seja pessoa física, além dos documentos mais triviais (como RG e CPF), deve-se solicitar também a certidão de nascimento, para verificar se o vendedor é casado e, nesse caso, qual é o regime de bens correspondente (evitando assim impugnações futuras), certidão negativa de débitos tributários das Fazendas federal, estadual e municipal, bem como de débitos trabalhistas, da justiça federal e certidões para verificar eventuais existências de ações cíveis, criminais e de execução fiscal, o que pode comprometer a negociação do bem. Caso se trate de pessoa jurídica, deve-se solicitar certidões dos sócios da empresa, para evitar futuras penhoras em ações de fraude contra credores. Certidões negativas do INSS e do FGTS também devem ser requeridas.

Imóvel na planta

Nesse caso, os principais cuidados envolvem a aquisição racional — o que é difícil quando se encontra o imóvel dos sonhos. De toda forma, é preciso prestar atenção sobretudo aos custos envolvidos na transação. Na prática, ao perceberem a escassez de recursos por parte dos compradores, muitos corretores acabam sugerindo fluxos de pagamento irreais, que empurram quase toda a dívida para momentos futuros. Assim, parcelas semestrais e anuais vão se acumulando em épocas próximas, o que, em geral, passa despercebido por quem só pensa em realizar um sonho. Muito cuidado com esse tipo de fluxo! Seja racional na hora de calcular se os valores efetivamente cabem em seu bolso.

Lembre-se também de que, por mais que não se tenha que lidar com juros durante a obra, há um reajuste de valor devido ao Índice Nacional da Construção Civil (INCC). E embora esse valor seja relativamente baixo, ao final de um período de 3 ou 4 anos, pode inchar significativamente o saldo devedor — que ficará para ser negociado com o banco, em caso de opção pelo financiamento. Em muitos casos, o valor final aumenta tanto que os compradores não conseguem aprovação do crédito, acabando por perderem o bem. Para evitar esses infortúnios, o ideal é dar preferência a um consórcio em detrimento aos juros exorbitantes do crédito imobiliário.

Essa modalidade de captação de recursos é, sem dúvida, a mais sensata e econômica, uma vez que a liberação da carta de crédito (que pode ser feita por meio de lances ou sorteios mensais, em assembleias) se dá com o pagamento de parcelas sem juros. Há apenas taxas de administração e seguro, que também estão presentes nos financiamentos imobiliários. Opte por uma administradora que não imponha pagamento de taxas extras, como fundo de reserva ou taxa de inscrição.

Nas contas do comprador, logo no início da assinatura do Instrumento de Promessa de Compra e Venda, é preciso lembrar que, ao final do período de obras, alguns custos serão desembolsados. Aí surge o ITBI, que pode chegar a até 3% do valor do imóvel, bem como aparecem as taxas de avaliação do imóvel, feita pelo banco na fase de aprovação do financiamento (caso se opte por esse tipo de capitalização), bem como custos de registros em cartório. Lembrando que a lei 6.015, de 1973, prevê 50% de desconto nas taxas de registro da escritura em caso de aquisição de 1º imóvel, desde que o bem seja usado para fins residenciais e financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Todos esses débitos devem ser levados em conta.

Qualquer imóvel

Independentemente de se tratar de um imóvel comprado na planta ou de um imóvel usado, a vistoria deve ser feita com extrema acuidade e, de preferência, com o auxílio de encanadores, especialistas em elétrica e demais áreas críticas. Nesse momento, você deve:

  • Jogar baldes de água nos pisos dos banheiros para verificar o escoamento;

  • Dar descarga em todos os vasos sanitários e abrir todas as torneiras, deixando a água escorrer por algum tempo — o objetivo aqui é perceber se a água descerá em cor amarelada, o que pode indicar ferrugem, típico de tubulações antigas;

  • Atentar-se para imóveis de face noroeste (terminologia pouco conhecida da maioria das pessoas que se refere às unidades cujos raios solares incidem na parte da tarde), pois os cômodos provavelmente ficarão mais quentes na parte da noite;

  • Jogar bolinhas de gude nos pisos dos cômodos, testando o nivelamento;

  • Verificar atentamente o estado dos telhados no caso de casas, dando especial atenção à existência de cupins nas estruturas de suporte em madeira.

Além do mais, recomenda-se fazer mais visitas ao bairro, em períodos diferentes do dia. Assim fica mais difícil ocultar problemas que podem até inviabilizar a permanência no imóvel. O ideal é, portanto, ir muitas visitas às redondezas do imóvel a ser adquirido, em horários diversos, preferencialmente conversando com os vizinhos. Preste muita atenção no caso de o imóvel estar próximo de bares, igrejas, boates ou outros locais que possam vir a ser fonte de incômodo em função de barulho excessivo.

E você, também está pensando em comprar um apartamento? Viu como é preciso estudar com muita cautela a melhor fonte de obtenção de recursos? Já pensou no consórcio? Se quiser saber mais, curta nossa página no Facebook e continue por dentro das melhores dicas para comprar não somente o imóvel, mas também o carro ou a moto dos seus sonhos!

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